Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Zoeken

Ons kantoor

Vinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo Slider

Adresgegevens

Hoofdkantoor Groot Aalst:
Halsesteenweg 42
9402 Meerbeke (Ninove)
Tel: 054/24 75 15
Tel: 053/39 53 13
Fax: 054/24 75 16
Gsm: 0484 18 74 34
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Kantoor Gent (op afspraak):
Brabantdam 150
9000 Gent
0484 18 74 34

Een 2de huis kopen in het buitenland? 10 belangrijke vragen

Je bent van plan een tweede huis te kopen in het buitenland? 10 vragen die je toch moet stellen?

Wie droomt er niet van een tweede verblijf te kopen in het buitenland? Een plek om naartoe te vluchten als de winterdagen hier te kort en te koud worden. Of een oase van rust om met de kinderen te genieten van de eindeloos zwoele zomeravonden. Toch zijn er niet enkel leuke kanten aan het hebben van een tweede verblijf, er komen ook belangrijke fiscale aspecten bij kijken. Welke precies, vertelt een specialist ter zake, internationaal fiscalist Iven De Hoon

1. Weet de fiscus dat ik een tweede woning heb?
Uiteraard is er niets verkeerds aan het hebben van een tweede verblijf in bijvoorbeeld Spanje, Italië of Turkije. Dus waarom zou de fiscus dit niet mogen weten? Als de fiscus weet heeft van je tweede verblijf, zal dit betekenen dat je mogelijk belastingen in België moet betalen (zie verder), Ook zullen bij je overlijden successierechten betaald moeten worden door je erfgenamen die het tweede verblijf erven. Bovendien zijn er toch heel wat Belgen - die om begrijpelijke redenen - het graag discreet hou¬den dat zij een tweede woning hebben in Frankrijk Men moet immers ook de 'aankoop' kunnen verantwoorden… met offi¬cieel verdiend geld.

Er is de laatste tijd al heel wat te doen geweest in de media over Belgen die een tweede verblijf hebben in het buitenland. Weet je lokale belastingcontroleur inderdaad dat je een optrekje hebt in de Charente of de Provence? Met Frankrijk in het bijzonder is er al jaren informatie-uitwisseling. Of anders gesteld: de Franse autoriteiten bezorgen de aankoopakten van onroerend goed aangekocht door Belgen aan de Belgische fiscus. Dit verloopt niet altijd even efficiënt, maar er kan worden gesteld dat als je een pand koopt in Frankrijk, de kans zeker reëel is dat je Belgische belastingcontroleur dit te weten komt. Of hij met deze informatie iets doet, is een andere zaak. Soms wel en soms niet.
Wat andere landen betreft, is het heel wat minder duidelijk Er is - ondanks een berg verdragen - geen geregelde uitwisseling tussen de Spaanse, Portugese, Griekse, Italiaanse… en de Bel¬gische fiscus. Maar natuurlijk zet de automatisering zich snel verder. Het is dus zeker niet uitgesloten dat over pakweg twin¬tig jaar er een soort Europese databank zal zijn waarin de fis¬cus naar believen zal kunnen grasduinen. Voorlopig is het nog koffiedik kijken, maar het dreigt er toch wel aan te komen.

2. Word ik belast op mijn buitenlands tweede verblijf?
Stel dat je met netjes officieel verdiend geld of met het kapitaal uit je groepsverzekering een buitenlands vastgoed koopt. Waarom zou de fiscus dit niet mogen weten? Omdat je er zwaar op wordt belast? Is dit zo? Je moet in België zoals dat heet je 'wereldinkomen' opgeven, met andere woorden: alles wat je waar ook ter wereld verdient, moet je vermelden in je Belgische belastingaangifte. Wat dat tweede verblijf be¬treft, betekent dit de werkelijk ontvangen huurinkomsten als je de woning verhuurde, of de huurwaarde als je het pand niet verhuurde. Hierop zou je dan belast kunnen worden, maar gelukkig heeft België met heel wat landen een dubbel¬belastingverdrag afgesloten. In zo'n verdrag is bijna steeds voorzien dat het land waar het tweede verblijf is gelegen, be¬lastingen mag heffen op de inkomsten of de huurwaarde van het pand. In België zelf word je dan niet meer belast op de huurwaarde of huurinkomsten van je buitenlandse pand. Bel¬gië zal alleen de buitenlandse huurwaarde of de effectieve huurinkomsten (na eerst de eventueel reeds in het buitenland betaalde belasting) gebruiken om de hoogte te bepalen van de aanslagvoet op je overige Belgische belastbare inkomsten. Maar stel dat je een flink loon verdient en al in de hoogste belastingschijf zit, dan maakt het eigenlijk helemaal niet uit of je een buitenlands pand hebt, want je zit toch al in de hoogste schijf. Met andere woorden: dit is een overroepen probleem.

Je zal wel in het land waar je pand ligt bijna steeds belastingen betalen op jouw onroerend goed, of lokale taksen, net zoals je in België onroerende voorheffing betaalt. Maar dit verschilt van land tot land. Zo is er bijvoorbeeld in Spanje ook een kadastraal inkomen dat wordt toegekend aan een woning (valor catastral) en ook een nog een lokale vastgoedbelasting (impuesto sobre bienes inmeubles). In Frankrijk heet het dan weer de valeur locative, een soort van kadastraal inkomen dat regelmatig wordt geactualiseerd. Elk land heeft dus wel zijn vastgoedbelasting, informeer je vooraf.
Op dit ogenblik kan je in België geen fiscaal voordeel genieten als je leent voor een buitenlands pand. Maar de Europese recht¬spraak evolueert toch zonder meer in de richting dat dit in de toekomst wel mogelijk zal zijn.

3. Wat als ik het pand in het buitenland verkoop?
En wat als je je Franse of Spaanse tweede verblijf na verloop van tijd met een flinke winst verkoopt? Word je dan in België op deze eventuele winst (zgn. meerwaarde) belast? Gewoonlijk zal je een tweede verblijf kopen in een land waarmee België een belastingverdrag heeft. België heeft immers met meer tachtig lan¬den een dubbelbelastingverdrag afgesloten, en daar zitten alle klassieke vakantielanden bij. Dit betekent dat de eventuele winst bij verkoop wordt belast in het land waar het tweede verblijf is gelegen. In België moet je hier zelfs helemaal geen melding van maken in je belastingaangifte. Hoeveel belastingen je nu betaalt in het buitenland op de behaalde winst, is natuurlijk afhankelijk van land tot land. Hier kunnen grote verschillen optreden. Ook dan is je goed informeren de boodschap, want je kijkt meestal tegen een belasting aan die niet altijd even leuk is en hoger dan wat je in België ter zake soms gewend bent.

In Frankrijk zal het de notaris zijn die op de verkoopsom een 16 procent inhoudt op de gerealiseerde winst en die doorstort aan de Franse staat. De meerwaarde waarop je de belasting betaalt, is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de geïndexeerde aankoopprijs verhoogd met allerlei kosten zoals de registratierechten en notariskosten. Maar het is nog complexer dan dat: de meerwaarde is zelfs in bepaalde gevallen helemaal vrijgesteld als je het pand meer dan vijftien jaar bezit.

In Spanje bedraagt de meerwaardebelasting 35 procent, maar Spaanse rijksinwoners betalen slechts 15 procent. Dit is duide¬lijk in strijd met de Europese regelgeving. Afwachten, dus. In Italië is er dan weer een meerwaardebelasting als je verkoopt binnen de vijf jaar, een beetje vergelijkbaar met het Belgisch ver¬haal. Informeer je grondig, want de fiscale wetgeving verandert ook in andere landen constant, net zoals in België ...

4 Moet ik helemaal geen belastingen meer betalen als ik in het buitenland ga wonen?
Geregeld worden er aan de toog allerlei spannende fiscale ver¬halen verteld van hij die geen belasting betaalt doordat hij op papier in Spanje of Turkije woont en in België zogenaamd uit¬geschreven is. Dat is larie. Zolang je effectief in België woont, word je hier belast. In België wonen is een feitenkwestie. In¬geschreven zijn op de gemeente is één element, maar niet be¬palend. Als je kinderen hier naar school gaan en je hier echt leeft, dan woon je hier. Uiteraard zullen er altijd mensen zijn die op deze manier aan de belastingen ontsnappen en door de mazen van de fiscale wet kruipen, maar dit heeft niets met fiscaliteit te maken, maar met geluk of tijdsgebrek van de belas¬tingambtenaren. En zélfs als je hier niet woont, maar je zo¬genaamde zetel van fortuin zich in België bevindt (dus je in¬komstenbronnen), dan ook word je in België belast. Nationa¬liteit speelt hierbij geen enkele rol. Ben je als Belg bijvoorbeeld genaturaliseerd tot Zuid-Afrikaan maar leef je in België, dan word je hier belast.

5.Wat zijn op fiscaal vlak de meest aantrekkelijke locaties voor gepensioneerden?
Als je niet meer werkt en met volle teugen wilt genie¬ten van je tweede verblijf, dan zijn er mogelijkheden. Je kunt dan inderdaad gaan wonen in een ander land (maar je woont daar dan ook echt) en bijvoorbeeld nog een pied-à-terre in België aanhouden. Of je dan minder wordt belast in je nieuwe thuisland, hangt af van de fiscaliteit ter plaatse. Maar er zijn zeer aantrekkelijke locaties voor de pensionado's: we denken aan Malta, Cyprus, Costa Rica, Kroatië ...

6. En hoe zit het met de successierechten?
Jouw buitenlandse pand zou wel eens een goede in¬vestering kunnen blijken en flink in waarde stijgen. Betalen je kinderen dan bij een eventueel overlij¬den hierop nog eens successierechten? Dit zou spijtig zijn. Op gebied van de successierechten is er erg weinig geregeld. Zo heeft België alleen met Frankrijk en Zweden een dubbelbelasting¬verdrag om te vermijden dat je tweemaal successierechten be¬taalt. Bij overlijden is er dus zeker dubbele belasting mogelijk. Je krijgt dan in België wel een vermindering voor wat er reeds werd betaald in het buitenland aan successierechten op het on¬roerend goed. Dus hier is wel enige taksplanning op zijn plaats wil je niet voor onaangename verrassingen komen te staan.

7.Waar zijn de successierechten het laagst?
In een aantal landen zijn de successierechten erg laag, zoals in Portugal, Malta, Monaco, Luxemburg ... In Italië waren de successierechten afgeschaft, maar zijn ze ondertussen door de regering Prodi weer gedeeltelijk opnieuw ingevoerd.

8. Kan ik mijn huis in het buitenland echt niet anoniem kopen?
Als je al het voorgaande leest, ben je misschien wat afgeschrikt door alle fiscale implicaties bij de aankoop van een tweede pand. Je kan ook echter anoniem een buitenlands pand aankopen met alle fiscale voordelen van dien. Zo kopen heel wat Britten in Spanje en Portugal met een buitenlandse (offshore) vennootschap een pand. Britten maken dan meestal gebruik van de zogenaamde anonieme nominee companies. In Frankrijk is er een interessante Franse vennootschapsvorm om onroerend goed mee te kopen, de zogenaamde société civile immobilière (SCI), die ook wel een belangrijke anonimiteit kan bieden en andere fisca¬le voordelen. Er zijn tal van vennootschapsvormen mogelijk met elk zijn eigenheid en voor- en nadelen. Dit heeft zo zijn voor¬delen op belastinggebied in het thuisland, maar ook naar suc¬cessierechten en meerwaardebelasting toe.

Mits een goede begeleiding vallen de kosten van dergelijke con¬structie best mee en kunnen de voordelen aanzienlijk zijn. Maar je moet wel beseffen waar je aan begint, er komen toch wel wat jaarlijkse kosten en administratie bij kijken. Maar je doet dan wel je ding, los van de Belgische fiscus. Of een dergelijke con¬structie aangewezen is, moet blijken uit een gesprek met een gespecialiseerd fiscalist die je in alle eerlijkheid op de voor- en nadelen wijst. Je doet dit niet voor een pand van 150.000 euro.

9. Kan ik buitenlands vastgoed kopen met mijn Belgisch vennootschap?
Heb je in België al een vennootschap om¬dat je zakelijk actief bent, weet dan dat je perfect met je Belgische vennootschap een buitenlands vastgoed kunt kopen. Op deze manier kun je met je Belgische winst een buitenlands pand financieren. Uiteraard zal de fiscus je dan wel belasten op het voordeel dat je geniet doordat je van dat pand gebruik mag maken, maar al bij al valt dit nog best mee.

10. Zijn er websites die me alvast kunnen informeren?
Er zijn honderden websites rond twee¬de verblijven op het internet. Meestal gaat het om commerciële websites waarop je na wat zoeken ook fiscale en juridische informatie vindt. Wees kritisch met de aan¬geboden informatie en ga er niet zomaar van uit dat al wat wordt verteld 100 procent correct is.

Hoe zit het op vlak van de belastingen, successie, wat bij verkoop van het onroerend goed?

Heeft u een tweede verblijf in het buitenland? Dan betaalt u belastingen op het extra inkomen. Maar dankzij het dubbelbelastingverdrag dat België met enkele landen afsloot, betaalt u geen twee keer belasting. De woning wordt belast in het land van de ligging en is vrijgesteld in de woonstaat van de belastingplichtige.

1.Belastingen

Toch moet u het tweede verblijf aangeven aan de Belgische fiscus. In België wordt u immers belast op uw wereldwijde vermogen. Buitenlands onroerend goed doet u in een hogere belastingschijf terechtkomen, waardoor u meer belasting moet betalen. Overigens: in veel gevallen is de fiscus al op de hoogte van het buitenlandse onroerend bezit. Met verschillende landen worden de gegevens automatisch uitgewisseld.

In landen die geen dubbelbelastingverdrag afsloten met België, bestaat inderdaad een dubbele belasting. Om de pil te vergulden, bevat de wet een vrijstelling van 50 procent op de Belgische belasting. De andere 50 procent betaalt u in het land waar het onroerend goed gelegen is.

Als het onroerend goed verhuurd wordt, moet u de brutohuur aangeven. Wordt het niet verhuurd, dan geeft u de brutohuurwaarde aan. Dat is een forfaitair bedrag dat u zou kunnen krijgen als huur.

2.Successie

Bij een overlijden worden successierechten betaald op het hele vermogen van de erflater. Bezat die een onroerend goed in het buitenland, dan komen we opnieuw in de situatie van de dubbele belasting terecht. Over de successierechten sloot België verdragen met Frankrijk en Zweden.

Maar er bestaat wel een vrijstelling ten belope van de betaalde buitenlandse belasting, met een maximum van wat verschuldigd zou zijn in België. Concreet: voor een villa in het buitenland die 500.000 euro waard is, betaalt u in België ongeveer 75.000 euro successierechten. Betaalde u in het buitenland 50.000 euro belastingen, dan moet u in België nog 25.000 euro opleggen.

Betaalde u in het buitenland meer successierechten dan in België? Dan kunt u maximaal het bedrag van de successierechten die u in België moet betalen in mindering brengen.

  1. Meerwaarde bij verkoop

Ten slotte is er nog de meerwaarde bij verkoop: als u uw tweede verblijf verkoopt, moet u belastingen op de meerwaarde betalen. In België speelt die belasting alleen als er speculatief inzicht is. Bijvoorbeeld: mensen kopen op plan, en verkopen het pand binnen het jaar opnieuw. Raadpleeg de lokale belastingen of er ter plekke sprake is van een meerwaardebelasting.

Een bijkomende reden om zijn pensioen in Frankrijk door te brengen: uw tweede verblijfplaats kan van successierechten vrijgesteld worden sedert de hervorming van het « fiscale pakket » van Nicolas Sarkozy.

Ziehier de twee eerste maatregelen die voor u van belang kunnen zijn:

Vrijstelling van successierechten voor de overlevende gehuwde echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner (zelfs indien die zijn woonplaats niet in Frankrijk heeft, maar de goederen in Frankrijk belastbaar zijn/maar wel in Frankrijk belastbaar) welke ook het huwelijksstelsel, het bedrag en de aard van de vermaakte goederen zijn.

De belastingaftrek die van toepassing is voor de kinderen wordt opgetrokken van 50 000 naar 150.000 € per hoofd voor elke nalatenschap in rechte lijn.

Wat echter in Frankrijk vrijgesteld wordt, wordt door de Belgische fiscus gerecupereerd, want in België zijn de successierechten verschuldigd op het geheel van het patrimonium, zelfs op het deel in het buitenland. Wat in Frankrijk verschuldigd is, mag afgetrokken worden wat van wat in België verschuldigd is, maar indien u in Frankrijk vrijgesteld bent, betaalt u de totaliteit in België, zonder aftrek!

Om dit mechanisme te omzeilen, kunt u een onroerende schenking realiseren met als voorwerp de blote eigendom van het gebouw, en voor uzelf het vruchtgebruik bewaren. De belastingvermindering van 150.000 € per hoofd is eveneens van toepassing op schenkingen: in rechte lijn en tot een bedrag van 150.000 € per erfgenaam kunt u vrijgesteld worden van schenkingsrechten, zolang de handelswaarde van het gebouw niet hoger ligt dan volgende bedragen:

• tussen 52 en 61 jaar: 1 200 000€ voor 2 kinderen, 1 800 000€ voor 3 kinderen

• tussen 62 en 71 jaar: 1 000 000€ voor 2 kinderen, 1 500 000€ voor 3 kinderen

• tussen 72 en 81 jaar: 857 143€ voor 2 kinderen, 1 285 714€ voor 3 kinderen

Tweede verblijf hoe denkt de fiscus erover?

Zo kunt u voor een gebouw in Frankrijk een schenking verrichten met een minimale fiscale last en zo de erfenisrechten voor uw erfgenamen beperken. Op 21 december 2009 stelde kamerlid Daniel Ducarme deze vraag aan minister van Financiën Didier Reynders:

“Uit cijfers van de FOD Economie blijkt dat er eind 2007 207.000 Belgische gezinnen een tweede verblijf in België of in het buitenland hadden, d.i. een stijging met 27 procent in vijf jaar tijd. Van die tweede verblijven bevinden er zich ongeveer 157.000 in België, terwijl 62.000 gezinnen een tweede verblijf in het buitenland hebben. De Vlaamse gezinnen bezitten 121.000 tweede verblijven, waarvan er 33.000 in het buitenland gelegen zijn. In de cijfers van de Algemene Directie Statistiek van de FOD zijn ook bungalows en stacaravans opgenomen. De toename van het aantal tweede verblijven kan wellicht worden toegeschreven aan de goede financiële gezondheid van de Belgische gezinnen tussen 2002 en 2007.

1. a) Beschikt u over bijkomende informatie met betrekking tot de 62.000 tweede verblijven van Belgen in het buitenland? b) In welke landen bevinden de meeste van die tweede verblijven zich?

2. Krachtens een Frans-Belgisch akkoord moeten de gegevens van alle Belgen die een eigendom in Frankrijk bezitten, worden meegedeeld. Werden of worden er soortgelijke akkoorden gesloten met andere landen waar veel Belgen een tweede verblijf hebben?

3. In Frankrijk worden huuropbrengsten belast. Genieten Belgen die hun eigendom in Frankrijk verhuren een belastingvrijstelling in België, aangezien er in oorsprong sprake is van een dubbele belasting?”

Het antwoord van de vice-eersteminister en minister van Financiën en Institutionele Hervormingen van 21 januari 2010

Vraag 1

a) De informatie waarover de FOD financiën beschikt omtrent de tweede verblijven die rijksinwoners in het buitenland bezitten, worden hoofdzakelijk gevormd door de vermeldingen die de betrokkenen in hun aangifte in de personenbelasting meedelen. De ontvangen huur, of de huurwaarde van het onroerend goed, afhankelijk of het goed al dan niet is verhuurd, zijn onder deze verplichte vermeldingen begrepen.

Ingevolge de wederzijdse administratieve bijstand tussen Staten kan de Belgische administratie, met betrekking tot onroerende goederen gelegen in welbepaalde landen, over bijkomende inlichtingen beschikken: hoofdzakelijk betreffen deze de precieze lokalisatie van het goed, de waarde, de datum van aankoop, de kadastrale gegevens en het eigendomsrecht (volle eigendom, vruchtgebruik, medeeigendom, enz.).

b) Vermits er in de aangifte personenbelasting geen rubriek is voorzien waar de betrokkene wordt gevraagd te specifiëren in welke landen de betreffende onroerende goederen zijn gelegen, is het niet mogelijk een antwoord te verschaffen.

Vraag 2

Naast de administratieve regeling afgesloten tussen België en Frankrijk op het vlak van de uitwisseling van inlichtingen, voorzien akkoorden die werden afgesloten met Denemarken, Estland, Italië, Litouwen, Nederland, Tsjechië en Oekraïne, expliciet in een automatische uitwisseling van gegevens met betrekking tot de onroerende inkomsten.
Er dient bovendien te worden opgemerkt dat zelfs bij gebrek aan dergelijke regeling, de uitwisseling van individuele inlichtingen steeds is voorzien in de dubbelbelastingverdragen die België heeft afgesloten.

Vraag 3

Overeenkomstig artikel 3 van de Overeenkomst tussen België en Frankrijk tot voorkoming van dubbele belasting, ondertekend op 10 maart 1964, zijn de inkomsten dewelke rijksinwoners behalen uit de verhuring van onroerende goederen gelegen in Frankrijk, uitsluitend belastbaar in Frankrijk.
Hoewel vrijgesteld van Belgische belasting, dienen dergelijke inkomsten, onder aftrek van de Franse belasting die hierop drukt, niettemin te worden aangegeven in België teneinde deze inkomsten in aanmerking te nemen voor het bepalen van het belastingtarief op eventuele andere niet vrijgestelde inkomsten van de betrokken belastingplichtige (toepassing van artikel 19, A, 4, van voormeld dubbelbelastingverdrag, en artikel 155 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992).