Erfpacht van 27 jaar met ‘aankoopoptie’ tijdens laatste jaar

Het hof van beroep te Brussel sluit uit dat de gemeente de vrije keuze zou hebben tussen de eigenaar en de erfpachter. Uit de voormelde omschrijving van de belastingplichtige in het belastingreglement leidt het hof af “dat de belastingplichtige diegene is die op zakenrechtelijk vlak de beschikking heeft over de kantooroppervlakten”. Dat is de erfpachter.

Maar de gemeente meent toch de vennootschap/eigenaar te kunnen aanspreken. Zij wijst erop dat het recht van erfpacht volgens de wet minstens 27 jaar moet duren (art. 2 Wet van 10 januari 1824). Weliswaar is het erfpachtcontract in casu gesloten voor 27 jaar. Maar het contract kent aan de erfpachter een aankoopoptie toe (m.b.t. het in erfpacht gegeven goed en het terrein waarop het gevestigd is), die “tijdens het eerste semester van het laatste jaar” van het erfpachtrecht kan worden gelicht. Deze aankoopoptie tijdens het laatste jaar impliceert volgens de gemeente dat niet voldaan is aan de wettelijke minimumduur van 27 jaar, zodat er geen erfpacht is maar een gewone huur, en dus ook geen erfpachter maar een gewone huurder.

Het hof is het daar niet mee eens. Dat een aankoopoptie is verleend, “wijzigt op zich niets aan de principiële duur van de overeenkomst, in deze 27 jaar”. Zolang de optie niet wordt gelicht, “loopt het contract immers met de overeengekomen duur”. De gemeente kan niet stellen dat deze optie, “gelet op de uiterst geringe aankoopprijs [van 1 EUR], automatisch zal worden gelicht”. Deze lichting vereist immers “een nieuwe wilsuiting” van de erfpachter.

Volgens het hof is het “op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst” dat “aan de hand van de bedingen in deze overeenkomst en de bedoelingen van partijen” moet worden beoordeeld “of het erfpachtcontract aan alle wettelijke vereisten voldoet”. Eenmaal “op dat ogenblik werd vastgesteld dat een geldige erfpachtovereenkomst werd gesloten, hetgeen in casu het geval is, kan de beëindiging daarvan vóór het verstrijken van de termijn van 27 jaar geen invloed meer hebben op de kwalificatie ervan als erfpacht”. Deze “vervroegde beëindiging kan in geen geval tot gevolg hebben dat de overeenkomst dient te worden geherkwalificeerd in een huur”, zo meent het hof.

Ten slotte wijst het hof erop dat – blijkens de cassatierechtspraak – een vermenging van het erfpachtrecht en de eigendom in hoofde van de erfpachter, “niet de beëindiging van het recht veroorzaakt, maar enkel de materiële uitvoering ervan verhindert.

Het hof besluit dat de erfpachter – en dus niet de vennootschap – als belastingplichtige van de gemeentebelasting moet worden aangezien.

Wellicht is dit arrest ook van belang in het kader van de onroerende voorheffing. Ook daar wordt, indien er een erfpachtrecht is verleend, de erfpachter (en niet langer de eigenaar) als belastingschuldige aangewezen (art. 251 W.I.B. 1992 en Com.I.B. 1992, nr. 10/4).