Fiscale Implicaties bij Verhuur van Privéruimte aan een Vennootschap

Belasting op Onroerende Inkomsten Bij de verhuur van een gebouw aan een vennootschap, waarbij de huur als fiscaal aftrekbare kosten wordt ingebracht, is het ontvangen huurbedrag belastbaar in de personenbelasting (pb) als onroerend inkomen. Dit volgt uit artikel 7 van de Wet Inkomstenbelasting 1992 (WIB 92). De belastbare grondslag is minimaal het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) verhoogd met 40%. In de aangifte pb vult u het niet-geïndexeerde ki in vak 1109 en de ontvangen huurgelden in vak 1110. U mag geen werkelijke kosten bewijzen, maar een forfaitaire kost van 40% is toepasbaar. Ook mogen de interesten van schulden voor de financiering van het onroerend goed ingevuld worden in vak 1146 (art. 13 WIB 92).

Federale Aftrek voor Langetermijnsparen Er is een mogelijkheid tot federale aftrek voor langetermijnsparen voor hypothecaire leningen gesloten tot eind 2023. Dit biedt een belastingvoordeel van 30% van de aangegeven aflossingen, met een maximale korting van € 705.

Herkwalificatie voor Bedrijfsleiders Voor bedrijfsleiders die onroerende inkomsten verkrijgen van hun vennootschap, geldt een antimisbruikbepaling. Huurinkomsten die meer bedragen dan 5/3 van het gerevaloriseerd ki worden geherkwalificeerd als een bedrijfsleidersbezoldiging. Dit kan fiscaal voordeliger zijn, aangezien er geen sociale bijdragen zijn en de netto belastbare basis lager is door de forfaitaire kost en schuldenaftrek.

Voorbeeld. In ons voorbeeld was de maximale huur voor de kantoorruimte € 3.580. Rekent u even opnieuw met de regel van drie, dan weet u dat u € 2.386 kunt vragen aan bijkomende huur voor de meubels. U maakt gebruik van de forfaitaire aftrek en geeft € 1.193 aan in uw aangifte. U zal hierop 30% + 8% AGB betalen; of ± € 357. In totaal betaalde de vennootschap u een huur van € 5.966 of € 497/maand. U moet hierop € 1.517 belasting betalen (25,43% belastingdruk). Netto ontvangt u dus € 4.449 of ± € 371/maand.

Roerende Inkomsten bij Gemeubileerde Verhuur Bij gemeubileerde verhuur is een deel van de huurprijs betrekking hebbend op meubilair belastbaar als roerend inkomen (art. 17, §1, 3° WIB 92). Deze inkomsten worden belast tegen 30% plus aanvullende gemeentebelasting (AGB) (art. 269 WIB 92). Er is een forfaitaire kostenaftrek van 50% toepasbaar (art. 4 KB/WIB). In de aangifte pb moeten de netto-inkomsten worden aangegeven in vak 1156.

Roerende Voorheffing Bij gemeubileerde verhuur is geen aangifte roerende voorheffing (rv) vereist als de verhuurder een binnenlandse vennootschap of rijksinwoner is (art. 111 KB/WIB). Een vermelding in de aangifte pb is voldoende.

Conclusie De fiscale behandeling van de verhuur van een privéruimte aan een vennootschap kent diverse nuances. Voor bedrijfsleiders kan het belastingtechnisch interessanter zijn om onroerende inkomsten te verkrijgen in plaats van een bedrijfsleidersbezoldiging, mits rekening gehouden wordt met herkwalificatieregels. Bij gemeubileerde verhuur biedt de behandeling van het roerende deel als roerend inkomen fiscale voordelen. Het is echter van belang dat de correcte aangiftepraktijken worden gevolgd en dat men zich bewust is van de specifieke regelgeving, inclusief de antimisbruikbepalingen.

Roerende inkomsten zijn belastbaar in de pb. Bij de verhuur van roerende goederen (zoals het deel meubilair bij gemeubileerde verhuur) wordt er afgezien van de inning van de rv. Als genieter moet u de inkomsten uiteraard wel opnemen in de aangifte pb. Deze inkomsten worden heel gunstig belast (30% belasting + AGB maar 50% kostenaftrek mogelijk). Een piste om na te kijken om de herkwalificatieregels bij onroerende verhuur door een bedrijfsleider alsnog te vermijden!

Voor gedetailleerd advies en specifieke situaties is het raadzaam een fiscaal specialist te consulteren.