Vestiging Recht van Opstal op een Grond met Af te Breken Opstallen – Steeds Verkooprecht?

Bij projectontwikkeling komt het vaak voor dat een grond met een af te breken gebouw wordt aangekocht. Wanneer een opstalrecht wordt toegekend aan de ontwikkelaar, rijst de vraag of de overdracht van de af te breken constructies onderworpen is aan 12% verkooprecht, bovenop de heffing van 5% registratierecht.

Achtergrond

Opstalrecht en registratierecht: Sinds 1 januari 2024 is het federaal registratierecht bij de vestiging van een opstalrecht op onbebouwde grond verhoogd van 2% naar 5%. Vaak staat er echter een af te breken gebouw op de grond. De vraag is of de vestiging van het opstalrecht leidt tot verkooprecht op de overgedragen constructies.

Vervroegde roerendmaking: Een gebruikelijke techniek is het opnemen van een beding van vervroegde roerendmaking in de notariële opstalakte. Dit betekent dat de gebouwen als af te breken worden beschouwd en dus als roerende goederen worden gezien, waardoor verkooprecht niet van toepassing is.

Voorwaarden voor Vervroegde Roerendmaking

1. Gezamenlijk inzicht: Partijen moeten de gebouwen beschouwen als losgemaakt van de grond in hun toekomstige staat.
2. Afbraakverplichting: De opstalhouder moet verplicht worden de gebouwen op korte termijn af te breken.
3. Geen veinzing: Er mag geen sprake zijn van veinzing, bijvoorbeeld als de koper van grond en gebouw dezelfde persoon is.

Rechtspraak

Rechtbank van eerste aanleg te Gent (20.11.2023): Drie gronden met opstallen werden verkocht aan twee echtparen. Vlabel wilde verkooprecht heffen omdat de afbraakverplichting niet duidelijk was en er sprake zou zijn van een vermenging van belangen. De rechtbank oordeelde echter dat de gebouwen bestemd waren om gesloopt te worden en dat de kopers-echtparen en hun vennootschappen juridisch verschillende partijen zijn. Bovendien werden de opstallen daadwerkelijk afgebroken.

Voorafgaande Beslissingen Vlabel

Vlabel heeft in meerdere voorafgaande beslissingen bevestigd dat de vestiging van een opstalrecht op een bebouwd perceel geen verkooprecht op de overdracht van de gebouwen met zich meebrengt als er geen vergoeding wordt betaald voor de over te dragen opstallen bestemd voor afbraak.

Opstalwet vs. Nieuw Goederenrecht

Oude Opstalwet: Het eigendomsrecht van opstallen ging niet automatisch over naar de opstalhouder zonder vergoeding. Nieuwe Goederenrecht: Het eigendomsrecht van opstallen gaat automatisch over naar de opstalhouder, zelfs zonder vergoeding, tenzij anders overeengekomen.

Alternatieven

1. Afbraak vooraf: Sluit een overeenkomst tot afbraak voor de vestiging van het opstalrecht.
2. Beperkte vergoeding: Draag de bestaande constructies over tegen een marktconforme, beperkte vergoeding.

Samenvatting: Belangrijke Punten

Heeft u nog vragen of wilt u meer informatie? Neem contact met ons op!