Wanneer wordt een verbouwing fiscaal gezien als nieuwbouw?

De vraag wanneer een renovatie als een nieuwbouw wordt beschouwd binnen het btw-kader blijft onderwerp van discussie. In het bijzonder rijst de vraag op welk moment een verbouwing onder het btw-regime kan worden gelijkgesteld met een nieuw gebouw, in overeenstemming met Europese richtlijnen.

Europees en Belgisch kader

De Belgische btw-wetgeving vindt haar oorsprong in Europese richtlijnen, die op hun beurt voornamelijk bindend zijn voor lidstaten wat betreft het te behalen resultaat. Als richtlijnen echter voldoende duidelijk en specifiek zijn, kunnen ze rechtstreekse werking hebben, wat betekent dat burgers er rechtstreeks aanspraak op kunnen maken. Nationale rechters dienen in dat geval de richtlijn toe te passen, zelfs indien de nationale wetgeving hiermee in conflict is.

Daarnaast zijn lidstaten verplicht hun nationale wetgeving zo te interpreteren dat deze in lijn is met het doel en de terminologie van de Europese richtlijnen. Dit vloeit voort uit het beginsel van loyale samenwerking binnen de EU.

Volgens de btw-richtlijn zijn alle leveringen van goederen en diensten in principe onderworpen aan btw. Toch voorziet artikel 135, lid 1, j van de richtlijn in een vrijstelling voor de levering van gebouwen en bijhorende gronden. Een uitzondering op deze vrijstelling geldt voor nieuwe gebouwen bij hun eerste ingebruikname – deze zijn wél btw-plichtig. Lidstaten mogen zelf bepalen onder welke voorwaarden ook een grondige renovatie gelijkgesteld wordt met een nieuwbouw.

Jurisprudentie: het Hof van Justitie en Kozuba

In de zaak Kozuba (C-308/16) boog het Hof van Justitie zich over de vraag of de Poolse btw-regels, die een grens van 30% van de initiële waarde als maatstaf hanteerden voor het onderscheid tussen verbouwing en nieuwbouw, conform de Europese richtlijn waren. Het Hof oordeelde dat de beoordeling eerder kwalitatief moet zijn: als een gebouw ingrijpend wordt aangepast met het oog op functiewijziging of grondige verbetering van het gebruikscomfort, kan sprake zijn van nieuwbouw voor btw-doeleinden.

Hoewel het Hof opmerkte dat in die zaak 55% van de waarde werd geïnvesteerd, is het uiteindelijk aan de nationale rechter om te bepalen of de veranderingen substantieel genoeg zijn om van nieuwbouw te spreken.

Belgische benadering

België heeft deze interpretatieruimte benut door in zijn btw-handleiding specifieke gevallen te omschrijven (geval 1, 2 en 3), waarbij bepaalde renovaties als nieuwbouw gelden. Toch werd deze benadering bekritiseerd door o.a. het hof van beroep in Gent (arrest van 22 november 2022). Volgens dat hof moet worden gekeken naar de werkelijke economische meerwaarde van de werken, en niet louter naar formele criteria zoals een percentage van de verkoopwaarde.

Een objectieve maatstaf – zoals de verhouding tussen renovatiekosten en gemiddelde nieuwbouwprijs per vierkante meter – zou volgens sommigen beter aansluiten bij de economische realiteit en het doel van het btw-stelsel: het belasten van toegevoegde waarde.

Casuïstiek en praktische normen

Een interessante zaak speelde zich af in Nederland, waarbij een oud kantoorgebouw werd verbouwd tot hotel. Ondanks talrijke aanpassingen – van nieuwe sanitaire installaties tot vernieuwde vloeren en ramen – oordeelde de rechtbank dat geen sprake was van een nieuw gebouw in de zin van de Nederlandse Wet OB. Volgens de Hoge Raad zijn alleen fundamentele bouwkundige ingrepen doorslaggevend, en factoren als functie, investering of uiterlijk zijn slechts ondersteunend.

De casus illustreert hoe het gebrek aan duidelijke normen leidt tot rechtsonzekerheid. Zelfs bij ingrijpende werken blijft de kwalificatie als ‘nieuwbouw’ onzeker zolang de criteria niet explicieter worden vastgelegd.

Drie mogelijke beoordelingsmodellen

1. Vergelijking met gemiddelde nieuwbouwprijs
   Als de renovatiekost per m² de gemiddelde nieuwbouwprijs overschrijdt (bijv. €2.500/m² in 2024), kan worden verondersteld dat sprake is van een nieuwbouw.

2. De 60%-regel
   Hierbij wordt nagegaan of de renovatiekost minstens 60% van de marktwaarde van het gebouw na de werken bedraagt (grondwaarde niet meegerekend). Deze benadering kan echter leiden tot discussie over waardebepaling.

3. Kozuba-benadering (30%-regel)
   Bij investeringen die minstens 30% bedragen van de waarde van het gebouw vóór de werken (niet te verwarren met de historische aankoopprijs), is er potentieel sprake van substantiële wijziging. Dit model vereist echter een heldere definitie van wat onder ‘veranderingen van betekenis’ moet worden verstaan.

Besluit

De huidige regels bieden te weinig houvast voor een consequente toepassing. Zowel de Belgische als Europese benadering kampen met een gebrek aan helderheid. Er is dringend behoefte aan een werkbare, objectieve norm. Het gebruik van een gemiddelde nieuwbouwprijs per m² – vastgesteld in overleg met de bouwsector – zou een waardevolle stap kunnen zijn richting rechtszekerheid en praktische toepasbaarheid.

Hieronder vind je een samenvatting van de verschillende definities en criteria die gebruikt worden om te bepalen wanneer een verbouwing als nieuwbouw wordt beschouwd voor btw-doeleinden: