Het aankopen van een bedrijfsgebouw is voor een onderneming een belangrijke beleidsbeslissing. Het is dan ook een must om deze investering vooraf aan een grondige analyse te onderwerpen. Er zijn immers tal van mogelijkheden om de investering te structureren, elk met z’n voor- en nadelen. De concrete situatie en doelstellingen zullen bepalend zijn voor de wijze waarop de verwerving het best gebeurt. Hoe dan ook is het bij de aankoop van belang een langetermijnvisie voor ogen te hebben, met bijzondere aandacht voor de fiscale gevolgen.

Aankoop privé

Vooreerst kan je ervoor opteren om het bedrijfsgebouw privé aan te kopen. Dit betekent wel je alle kosten van de investering met privégelden financiert. Voor zover een latere verkoop minstens 5 jaar na de aankoop plaatsvindt, zal de verkoopopbrengst echter in principe onbelast blijven.

Oefen je je beroepsactiviteit onder de vorm van een eenmanszaak uit, dan zijn de kosten, alsook de afschrijvingen, fiscaal aftrekbaar. De meerwaarde bij een latere verkoop is dan wel belastbaar.

Ben je daarentegen werkzaam via een vennootschap, dan kan je het pand aan de vennootschap verhuren. Tot een bepaalde hoogte wordt deze huur fiscaalgunstig belast.

Verkoop privé

Wanneer u het pand dat u privé van uw vennootschap overgekocht heeft, later voor een hogere prijs verkoopt, is de winst in principe niet belastbaar. Er is in elk geval geen sprake van een belastbare meerwaarde als onroerend inkomen, en normaal gezien, dat wil zeggen als u het gebouw niet voor uw beroepswerkzaamheid gebruikt heeft, ook niet als beroepsinkomen.

Mogelijk is er wel een divers inkomen belastbaar. Dat kan ten eerste wanneer u het gebouw niet gebruikt als gezinswoning en opnieuw verkoopt binnen vijf jaar nadat u het van uw vennootschap overgekocht heeft, in welk geval eventueel een meerwaarde belastbaar is tegen 16,5% (+ gemeentebelasting). Ten tweede wanneer de winst die u behaalt het gevolg is van ‘abnormale’ verrichtingen, bv. wanneer u op het moment dat u het pand van uw vennootschap overkocht, wist of erop speculeerde dat u het niet lang daarna voor een (veel) hogere prijs kon doorverkopen. Zo’n abnormale meerwaarde is belastbaar tegen 33% (+ gemeentebelasting).

Aankoop met vennootschap

Ben je actief via een vennootschap, dan kan je opteren om het bedrijfsgebouw via de vennootschap aan te kopen. Hierbij heb je het pand met de vennootschap in volle eigendom aan te kopen ofwel slechts voor een zakelijk recht.

Mogelijkheid 1: Aankoop in volle eigendom

De aankoop in volle eigendom met de vennootschap biedt als voordeel dat alle kosten zoals onderhoud, herstellingen, onroerende voorheffing, verzekeringen, etc. ten laste zijn van de vennootschap. Ook de volledige financiering van de aankoop zal door de vennootschap gebeuren.

Doordat het bedrijfsgebouw (excl. grond) bovendien door de vennootschap afgeschreven wordt zal de belastbare winst van de onderneming kunnen worden gemilderd. Bij een latere verkoop zal de eventuele gerealiseerde meerwaarde wel belast worden in de vennootschapsbelasting waardoor op het moment van verkoop een hoge belastingdruk kan optreden. Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet kan de belasting evenwel gespreid worden over meerdere jaren.

Omwille van de belastingdruk bij een latere verkoop wordt niet zelden geopteerd om met de vennootschap een zakelijk recht aan te kopen. Bij de aankoop van een bedrijfsgebouw kan hierbij in het bijzonder worden gedacht aan een vruchtgebruik, een recht van opstal of een recht van erfpacht.

Mogelijkheid 2: Gesplitste aankoop vruchtgebruik / blote eigendom

Bij een gesplitste aankoop koop je samen met de vennootschap een bedrijfsgebouw aan, waarbij je zelf de blote eigendom aankoopt en de vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik verwerft.

Als vruchtgebruiker bezit de vennootschap het gebruiks- en genotsrecht van het pand. Zo heeft deze het recht om het bedrijfsgebouw gedurende de looptijd van het vruchtgebruik te gebruiken voor zijn bedrijfsactiviteit. De kosten verbonden aan het onroerend goed worden gefinancierd door de vruchtgebruiker of de blote eigenaar, al naar gelang de aard van de kosten.

De waarde van het vruchtgebruik zoals bepaald bij de vestiging van het vruchtgebruik wordt afgeschreven over de looptijd van het vruchtgebruik. Hierbij wordt geen opdeling gemaakt tussen de constructiewaarde en de grondwaarde; de vennootschap schrijft het volledige vruchtgebruik af.

Op het einde van de vruchtgebruikperiode zal het vruchtgebruik van rechtswege uitdoven en ‘aanwassen’ bij de blote eigendom. Door deze aangroei word je privé volle eigenaar van het onroerend goed. Dit gebeurt in principe zonder enige taxatie.

Net omwille van de voordelen die deze techniek te bieden heeft, hecht de fiscus een groot belang aan een correcte waardering van het vruchtgebruik. Een gesplitste aankoop vereist dan ook een economisch onderbouwde waardering van het tijdelijk vruchtgebruik en een duidelijke verdeelsleutel voor de kosten.

Mogelijkheid 3: Recht van opstal

Het verlenen van een recht van opstal houdt in dat er een opsplitsing wordt gemaakt tussen de grondeigenaar (opstalhouder) en de eigenaar van de opstallen (lees: het bedrijfsgebouw zelf). Deze techniek wordt veelal toegepast wanneer een perceel (industrie)grond wordt aangekocht waarna vervolgens een bedrijfsgebouw wordt opgetrokken.

De constructieprijs van het bedrijfsgebouw wordt hierbij volledig gedragen door de opstalhouder-vennootschap. De vennootschap kan het bedrijfsgebouw volledig afschrijven over de normale gebruiksduur van het bedrijfsgebouw. Zelf koop je als opstalhouder de grond aan.

Na afloop van de opstalperiode ben je niet enkel eigenaar van de grond maar ook van het bedrijfsgebouw. Een recht van opstal kan toegekend worden voor een periode van maximaal 99 jaar.

De vraag stelt zich of je als opstalgever door het verkrijgen van het bedrijfsgebouw bij afloop van het recht van opstal een voordeel verkrijgt. En zo ja, hoe groot dit voordeel is? Er wordt dan ook best een onderbouwde berekeningsmethode opgenomen voor de vergoeding die bij het einde van het recht van opstal verschuldigd is aan de vennootschap. Zoniet zal de fiscus je pogen te belasten op een zgn. ‘voordeel van alle aard’ of een ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’.

Mogelijkheid 4: Erfpacht

Met een recht van erfpacht verkrijgt de erfpachter tijdelijk het volle genot van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. Zo kan ingeval van een bedrijfsgebouw het recht van erfpacht door de vennootschap worden aangekocht en terwijl je als bedrijfsleider zelf privé de zgn. ‘tréfonds’ (het effectieve eigendomsrecht van het onroerend goed) aankoopt.

Een recht van erfpacht wordt gevestigd voor een periode van minimaal 15 jaar tot maximaal 99 jaar. Door deze lange looptijd is de waarde van de tréfonds bij aanvang vaak zeer beperkt waardoor de investering van de bedrijfsleider miniem is.

Op het einde van het recht van erfpacht zal, net zoals bij een recht van opstal, mogelijks een voordeel optreden voor de erfpachtgever (bedrijfsleider). Ook hier is het dus aangewezen een vergoedingsregeling te voorzien op het einde van het recht van erfpacht teneinde een taxatie als ‘voordeel van alle aard’ of een ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’ te vermijden.

Verkoop door vennootschap

Wanneer u het gebouw koopt met een vennootschap, is de meerwaarde belastbaar die uw vennootschap op een latere verkoop realiseert. De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde, dat is de aankoopprijs min de aanvaarde afschrijvingen. Wanneer de fiscus de aftrek van de afschrijvingen geweigerd heeft, is de meerwaarde dus kleiner dan wanneer hij de aftrek aanvaard heeft. De normale tarieven van de vennootschapsbelasting zijn toepasselijk, dus 25% en/of 20% op de eerste schrijf van € 100.000 belastbare winst.

ERVEN EN SCHENKEN

Erfbelasting of successierechten

Wanneer uw (klein)kinderen het gebouw of de aandelen van de vennootschap waarin u het gebouw ondergebracht heeft erven, betalen ze erfbelasting (Vlaanderen) of successierechten (Wallonië, Brussel). De belasting wordt per erfgenaam berekend, tegen een progressief tarief. Hoe groter de waarde van een erfdeel, hoe meer de erfgenaam er relatief op moet betalen. In Vlaanderen betalen uw (klein)kinderen 27% op het stuk van een erfdeel boven € 250.000, in Wallonië en Brussel bedraagt het hoogste tarief 30%, voor het stuk boven € 500.000.

Deze tarieven gelden zowel voor onroerende goederen als roerende goederen. Dit betekent dat het in principe voor de erfbelasting of successierechten niet uitmaakt of u privé eigenaar bent van het gebouw dan wel het pand in een vennootschap zit. Op de aandelen van die vennootschap worden immers dezelfde tarieven toegepast als op het gebouw zelf. Een nuance is wel dat in Vlaanderen de belasting apart berekend wordt voor de onroerende goederen enerzijds en de roerende goederen anderzijds, waardoor het effect van het progressief tarief soms fors gemilderd kan worden.

Wanneer u privé eigenaar bent van het pand en dat pand de gezinswoning is, bestaat in alle gewesten een vrijstelling voor de overlevende partner, maar genieten enkel in Wallonië en Brussel, niet in Vlaanderen, uw (klein)kinderen een tariefvermindering. Zit het pand in een (patrimonium)vennootschap, dan gelden er normaal gezien geen vrijstellingen of tariefverminderingen. Aandelen van een patrimoniumvennootschap zijn in principe uitgesloten van de gunstregeling voor vererving van familiebedrijven (0% in Wallonië, 3% in Vlaanderen en Brussel voor vererving in de rechte lijn).

Schenkbelasting of schenkingsrechten

U kunt vermijden dat uw (klein)kinderen erfbelasting of successierechten zullen moeten betalen op de onroerende goederen of de aandelen door ze te schenken. Uw kinderen of kleinkinderen betalen dan echter normaal gezien wel schenkbelasting (Vlaanderen) of schenkingsrechten (Wallonië, Brussel). Anders dan inzake de erfbelasting of successierechten gelden er verschillende tarieven voor roerende en onroerende goederen.

Voor de schenking van onroerende goederen zijn de tarieven van de schenkbelasting of schenkingsrechten progressief, te berekenen per schenking en per begiftigde. In de rechte lijn of tussen echtgenoten en samenwonenden lopen de tarieven op van 3%, voor het stuk tot € 150.000, tot 27%, voor het stuk boven € 450.000. Zit een gebouw in een vennootschap, dan kunt u de aandelen van die vennootschap schenken. Schenkt u aandelen aan uw kinderen, dan betalen ze slechts 3% (Vlaanderen, Brussel) of 3,3% schenkbelasting of schenkingsrechten, en dat ongeacht de waarde van de schenking.

Conclusie

De informatie hierboven geeft u een idee van de factoren die fiscaal van belang zijn voor uw beslissing, bv. het gebruik van het pand, de totale samenstelling van uw vermogen, hoeveel kinderen u heeft, enz. U kunt daaruit afleiden dat u normaal gezien het pand beter privé koopt als het uw gezinswoning is, uw tweede verblijf of een woning die u aan particulieren zal verhuren, en beter met een vennootschap als het gaat om een bedrijfspand. Dit is echter niet meer dan een vuistregel die niet altijd opgaat. U vraagt het best specifiek advies voor uw concrete situatie. Daarnaast is het ook niet uit te sluiten dat inkomsten uit onroerende goederen in de toekomst privé zwaarder belast zullen worden.

Bij het investeren in een bedrijfsgebouw is er een breed palet aan mogelijkheden waaruit je kan kiezen. Het werken met een zakelijk recht kan diverse voordelen bieden maar voorzichtigheid is aangewezen. Naast de geschetste opties zijn er nog andere mogelijkheden, zoals bijvoorbeeld een onroerende leasing. Hoe dan ook moet doordacht te werk worden gegaan en een sterk dossier worden opgebouwd om niet voor fiscale verrassingen komen te staan.