U overweegt om een gebouw te kopen, te (laten) verbouwen en daarna te verkopen. Zelf gaat u het gebouw dus niet gebruiken als woning of voor uw zaak. Hoe zit dat dan met de registratierechten op de aankoop, de btw op de verbouwingen en de belastingen tijdens de verbouwingen en bij de verkoop?

Wanneer zijn meerwaarden belastbaar?

Gronden

Verkoopt u een onbebouwd perceel grond dat u zelf heeft aangekocht, en realiseert u daarbij een winst, dan wordt u hierop belast als u de grond verkoopt binnen de 8 jaar na aankoop.

Het belastingtarief hangt af van het tijdstip van verkoop: bij een verkoop binnen de 5 jaar na aankoop bedraagt het belastingtarief 33% en bij een verkoop tussen de 5 en de 8 jaar geldt een tarief van 16,5%, steeds te verhogen met het toepasselijk tarief van de gemeentebelasting.

Heeft u de grond verkregen via schenking, dan is de meerwaarde belastbaar indien u verkoopt binnen de 3 jaar na de schenking én binnen de 8 jaar nadat de schenker de grond heeft aangekocht. Ook hier geldt dat bij een verkoop binnen de 5 jaar na aankoop door de schenker een belastingtarief van 33% van toepassing is en bij een verkoop tussen de 5 en de 8 jaar een tarief van 16,5%.

Gebouwen met bijhorende grond

Gaat het om een gebouw met bijhorende grond dat u zelf heeft aangekocht, dan is de gerealiseerde meerwaarde belastbaar indien de verkoop gebeurt binnen de 5 jaar na aankoop. Indien de periode van 5 jaar sinds de aankoop verstreken is blijft de meerwaarde onbelast.

Werd het gebouw en de bijhorende grond verkregen via schenking, dan wordt de meerwaarde belast indien de verkoop plaatsvindt binnen de 3 jaar na de schenking én binnen de 5 jaar nadat de schenker het onroerend goed heeft aangekocht.

Betreft het een grond die later bebouwd werd, dan wordt de meerwaarde belast indien het onroerend goed verkocht wordt binnen de 5 jaar nadat de verkoper of de schenker de bouwwerkzaamheden aanvatte. Dit geldt ongeacht of de grond werd aangekocht dan wel of de grond werd verkregen via een schenking.

Onderstaand schema geeft een overzicht van de verschillende belastingregimes.

Berekening van de belastbare meerwaarde

De belasting wordt berekend op het positief verschil tussen:

• enerzijds de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten

en

• anderzijds de aankoopprijs verhoogd met de aankoopkosten en uitgevoerde werken.

Van de verkoopprijs mogen dus de verkoopkosten worden afgetrokken, zoals het commissieloon van de vastgoedmakelaar of de publiciteitskosten in een krant of een zoekertjeswebsite.

Onder de aankoopprijs moet de werkelijke aankoopprijs worden begrepen of, in geval van een schenking, de waarde die in de schenkingsakte werd opgenomen. Bij deze aankoopprijs mogen vervolgens de aankoopkosten worden bijgeteld, zijnde (i) hetzij de reële aankoopkosten zoals registratierechten, notariële erelonen, etc. ofwel (ii) een forfait van 25% van de aankoopprijs. De aankoopprijs verhoogd met de aankoopkosten wordt bovendien verhoogd met 5% per volledig jaar dat het u het onroerend goed bezit. Tot slot mag de aankoopprijs ook verhoogd worden met de kosten van uitgevoerde werken die uitgevoerd zijn tussen de datum van verkrijging en de datum van vervreemding indien de werken werden uitgevoerd door een aannemer. Renovatie- of herstellingswerken die zelf werden uitgevoerd komen dus niet in aanmerking.

Uitzonderingen

Wanneer u uw eigen woning (d.w.z. de woning die u zelf betrekt) verkoopt dan is de eventuele meerwaarde die u hierbij realiseert in de regel vrijgesteld, zelfs als de verkoop plaatsvindt binnen de 5 jaar nadat u deze heeft verworven. Om misbruik te vermijden is wel vereist dat u de woning voorafgaand aan de verkoop minstens 12 maanden uw eigen woning is geweest.

Ook bij de verkoop van een geërfd onroerend goed is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Wel is er bij een verkoop binnen de 2 jaar na het overlijden bijkomende erfbelasting verschuldigd indien het onroerend goed verkocht wordt voor een hogere waarde dan de waarde die aangegeven werd bij de aangifte nalatenschap.

Registratierechten op aankoop

Welk tarief? U komt niet in aanmerking voor de verlaagde tarieven en de gunstmaatregelen voor de eigen woning, zoals het tarief van 3% in Vlaanderen, het klein beschrijf in Wallonië of het abattement in Brussel. U betaalt dus het gewone kooprecht van 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel.

Tip. Bij wederverkoop binnen de twee jaar na aankoop krijgt u in Vlaanderen 60% en in Brussel 36% van de registratierechten op aankoop terug.

Btw op verbouwingen

Hoeveel? In principe is op de verbouwing 21% btw te betalen. Het 6%-tarief voor werken aan een pand van meer dan tien jaar oud is enkel mogelijk als na de werken het pand effectief als woning gebruikt wordt door ofwel uzelf, ofwel een huurder.

Kunt u de btw recupereren? Neen, normaal gezien niet. U zal het gebouw immers niet gebruiken voor uw zaak. Houd er dus rekening mee dat de btw op de werken voor u een kost is, die u zal moeten doorrekenen in de verkoopprijs die u vraagt.

Let op! U mag de verbouwingswerken ook niet op uw btw-nummer laten factureren, en er is ook geen sprake van de zgn. btw verlegd, waarbij de aannemer factureert zonder btw.

Tip. U kunt de btw recupereren als u het gebouw verkoopt met btw. Een verkoop met btw is echter maar mogelijk als de verbouwingen zo grondig zijn dat er een ‘nieuw’ gebouw tot stand komt.

Let op! U moet dan vóór de verkoop aan de Btw laten weten dat u opteert voor een verkoop met btw en de verkoop, en in de akte moet ook vermeld worden dat de verkoop met btw is. De verkoop, en dus ook de recupereerbare btw, moet u aangeven in een speciale aangifte, niet in uw gewone btw-aangiften.

Normaal beheer van het privévermogen

Bovenstaande regels gelden slechts indien de verkoop van het onroerend goed kadert in “het normaal beheer van het privévermogen”.

Als u regelmatig onroerende goederen aan- en verkoopt, dan zou er mogelijks sprake kunnen zijn van een beroepsactiviteit, in welk geval de meerwaarden belast worden als een beroepsinkomen (progressieve tarieven in de personenbelasting + sociale bijdragen). De fiscus houdt bij deze beoordeling rekening met de feitelijke omstandigheden, zoals de tijdspanne tussen de aan- en verkopen, de regelmaat van de verrichtingen, de organisatie en de omvang van de handelingen, het gebruik van geleende middelen, etc. Indien u privé regelmatig onroerende goederen koopt en verkoopt is voorzichtigheid dus geboden.