Onroerend goed in vennootschap : hoe uit je vennootschap halen?

Als uw vennootschap eigenaar is van een pand dat u naar uw privévermogen wilt overbrengen, dan kunt u dat pand natuurlijk aankopen, maar dan moet u de koopprijs en daarnaast ook nog het registratierecht betalen. Het pand aan u laten uitkeren als een kapitaalvermindering in natura, ook wel uitbreng genoemd, is dan vaak financieel voordeliger.

Wanneer is zo’n uitbreng mogelijk? Moet uw vennootschap dan belastingen betalen?

Hoeveel registratierechten betaalt u dan privé? Wat zijn de voorwaarden om enkel het vast recht van € 50 te moeten betalen?

Moet uw vennootschap ook roerende voorheffing inhouden, en zo ja, hoeveel dan?

Voor- en nadelen van vastgoed in een vennootschap

Vooraleer dieper in te gaan op de verschillende belastingen waarmee rekening moet worden gehouden bij de onttrekking van een vastgoed aan de vennootschap lichten we u in onderstaand schema de voor- en nadelen toe van het investeren in vastgoed met een vennootschap.

x

Vennootschapsbelasting

Wanneer u een onroerend goed aan uw vennootschap wenst te onttrekken dan zal u op de meerwaarde – zijnde het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde op dat moment – vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Het algemeen tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. Onder bepaalde voorwaarden kan een KMO-vennootschap wel aanspraak maken op een tarief van 20% in de vennootschapsbelasting tot een bedrag van € 100.000 winst.

Roerende voorheffing

Naast vennootschapsbelasting zal er ook roerende voorheffing verschuldigd zijn wanneer u een onroerend goed naar uw privévermogen wenst over te hevelen. Het algemeen tarief van de roerende voorheffing bedraagt 30%. Deze heffing kan in bepaalde gevallen evenwel gemilderd worden tot +/- 15%, bijvoorbeeld via de aanleg van liquidatiereserves.

Registratierechten

Wanneer u een onroerend goed aan uw vennootschap onttrekt dient u ook rekening te houden met de registratierechten die verschuldigd zijn. Hoeveel registratierechten er verschuldigd zijn hangt af van de specifieke context. In beginsel is er 10% (of 12,5% in Brussel en Wallonië) registratierechten verschuldigd op de reële waarde van het onroerend goed. Afhankelijk van de wijze waarop het onroerend goed onttrokken wordt, de vennootschapsvorm en het aandeelhouderschap van de vennootschap kan echter het verdeelrecht van 2,5% of zelfs slechts het algemeen vast recht van € 50 van toepassing zijn. Om het toepasselijk tarief te bepalen is een grondige analyse van de concrete situatie vereist.

De uitbreng wordt in principe beschouwd als een verkoop (art. 129, lid 1 en 130, lid 1 W.Reg.; art. 2.9.1.0.4, lid 1 en 2.9.1.0.5, lid 1 VCF) , dus normaal is het registratierecht voor een koop verschuldigd. U betaalt dus privé 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) op de waarde van het pand, tenzij u eventueel (voor woningen) gebruik kunt maken van gunstmaatregelen zoals klein beschrijf, abattement, meeneembaarheid, …

Is uw vennootschap echter een zgn. personenvennootschap, d.w.z. een bvba, vof, comm.v of lv, dan betaalt u op een uitbreng slechts het vast registratierecht van € 50 (art. 129, lid 3 W.Reg.; art. 2.9.1.0.4, lid 2 VCF) mits u het gebouw ingebracht heeft of uw vennootschap het gebouw verworven heeft, met betaling van het kooprecht, op een ogenblik waarop u al vennoot was.

Gunstregeling: praktisch

De voorwaarde dat uw vennootschap het gebouw verworven moet hebben met betaling van het kooprecht, betekent niet dat dit een koop in de strikte zin van het woord geweest moet zijn. Het kooprecht is immers ook verschuldigd op woningen die na 30 maart 1994 ingebracht werden door een natuurlijke persoon, en voor onroerende goederen die uw vennootschap via een zgn. gemengde inbreng verworven heeft in de mate waarin er daarvoor geen vergoeding was in aandelen (beslissing EE/76.400 van 31.07.1961) .

Het volstaat ook dat u de grond ingebracht heeft of dat uw vennootschap de grond verworven heeft met betaling van het kooprecht. De gunstregeling is dan ook van toepassing op het gebouw dat met btw verworven is, bv. een appartement op plan. Door de ‘natrekking’ volgt het gebouw dan immers hetzelfde regime als de grond (beslissing EE/76.167 van 25.03.1963) .

De gunstregeling geldt ook als niet ú het pand ingebracht heeft of vennoot was op het moment waarop uw vennootschap het pand gekocht heeft, maar een persoon van wie u aandelen van de vennootschap geërfd heeft, bv. uw vader die intussen overleden is (aanschrijving nr. 36 van 24.12.1958) . Het is bovendien niet nodig dat u alle aandelen geërfd heeft, één aandeel volstaat, de rest van de aandelen mag uw voorganger aan u verkocht of geschonken hebben (parl. vr., Van Houtte, 12.01.1967) .

Tot slot is de gunstregeling in principe ook mogelijk wanneer uw vennootschap geen personenvennootschap was op het moment waarop ze het pand verkregen heeft, maar nadien naar een personenvennootschap omgevormd is. U moet hier echter wel mee opletten. Wanneer u de omvorming enkel doet om van de gunstregeling gebruik te kunnen maken, riskeert u dat de fiscus de omvorming en de kapitaalvermindering zal beschouwen als fiscaal misbruik (art. 18, §2 W.Reg.; art. 3.17.0.0.2 VCF, zie ook jaarverslag DVB 2014, p. 122-123) , of eventueel zelfs als simulatie, en dus toch het verkooprecht zal toepassen op de ‘uitbreng’. Laat daarom enige tijd, ten minste een jaar of drie, tussen de omvorming en de kapitaalvermindering en zorg ervoor dat u ook valabele niet-fiscale redenen kunt aanvoeren voor de omvorming.

BTW

Tot slot dient er in bepaalde gevallen ook rekening gehouden te worden met gevolgen op het vlak van btw. Heeft u in het verleden btw afgetrokken van investeringen in het onroerend goed dat u wenst te onttrekken? Dan dient u rekening te houden met een herziening van de btw voor zover de herzieningstermijn nog niet verstreken is.

Voorbeeld

Stel, u heeft in 2005 een bvba (nu BV) opgericht waarmee u kort na de oprichting een onroerend goed heeft aangekocht. De aankoopprijs bedroeg € 500.000.

Nu wenst u het onroerend goed aan de vennootschap te onttrekken door de vennootschap te ontbinden en te vereffenen. De huidige waarde van het onroerend goed bedraagt € 750.000. Door afschrijvingen bedraagt de boekwaarde op vandaag nog € 300.000.

Op de meerwaarde, zijnde € 450.000, zal er vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Er vanuit gaande dat het algemeen tarief van 25% van toepassing is betekent dit dat er op de meerwaarde € 112.500 vennootschapsbelasting verschuldigd is.

Op de meerwaarde na verrekening van de vennootschapsbelasting, zijnde € 337.500, is er roerende voorheffing verschuldigd. Indien er geen gebruik kan worden gemaakt van een gunstregeling impliceert dit dat er € 101.250 roerende voorheffing verschuldigd is.

Indien u steeds de enige aandeelhouder bent gebleven van de vennootschap zal op het vlak van registratierechten enkel het algemeen vast recht (€ 50) verschuldigd zijn. Aangezien het onroerend goed verhuurd werd (vrijgesteld van btw) zijn er geen implicaties op het vlak van btw.

Dit betekent aldus een totaal fiscaal kostenplaatje van € 213.800 om het onroerend goed naar uw privé vermogen over te hevelen.

Conclusie

Er wordt vaak geopteerd om met een vennootschap in vastgoed te investeren omwille van de voordelen die dit biedt op korte termijn. Het is evenwel zaak om ook de gevolgen hiervan op langere termijn indachtig te zijn, in het bijzonder wanneer u het vastgoed later aan de vennootschap wenst te onttrekken of te verkopen. Denk dus vooraf goed na wat voor u de meest aangewezen manier is om vastgoed te verwerven: privé, met de vennootschap of misschien wel een combinatie van beide. Om de juiste keuze te maken is een grondige analyse en concreet plan onontbeerlijk.

Bezit u met uw vennootschap een onroerend goed dat u naar uw privévermogen wenst over te brengen? Dan helpen wij u graag om dit zo optimaal mogelijk te laten verlopen, zodat u hierop niet meer belastingen betaalt dan nodig.