Een alternatief voor vruchtgebruik: onroerende leasing – is niet belastbaar als onroerend inkomen!

Vrijstelling als onroerend inkomen

De bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten zijn belastbaar als inkomsten van onroerende goederen (art. 7, § 1, 3° WIB 1992).

Deze inkomsten omvatten echter niet de bedragen die worden verkregen voor het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen ingevolge een niet-opzegbare overeenkomst van erfpacht of van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht, op voorwaarde dat :

* de bij overeenkomst bepaalde termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken;

* de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaat of de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevat (art. 10, § 2 WIB 1992).

Van de aldus als ‘onroerend’ inkomen vrijgestelde vergoedingen, is het daarin begrepen interestgedeelte daarentegen als ‘roerend’ inkomen belastbaar (art. 19, § 1, 2° WIB 1992).

Men is het erover eens dat deze regeling (vrijstelling als onroerend inkomen, belasting van het interestgedeelte als roerend inkomen) betrekking heeft op financiële onroerende leasing.

Operationele leasing, die eigenlijk meestal een gewoon huurcontract is, komt niet voor de vrijstelling als onroerend inkomen in aanmerking.

Het voormelde vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt toont aan dat het onderscheid tussen financiële leasing en gewone huurcontracten niet altijd even duidelijk is en dat een slordig terminologisch gebruik de discussie kan verduisteren.

Voorbeeld:
Een tandarts en zijn medewerkende echtgenote hebben het professionele gedeelte van een door hen opgericht gebouw voor 9 jaar in leasing gegeven aan hun BVBA. Op basis van een investeringskost van 93.497 EUR werd de huur bepaald op 1116,91 EUR per maand, rekening houdend met een interestvoet van 6 %. Die vergoedingen stellen het volledig geïnvesteerde kapitaal weder samen en dekken de kosten van de verrichting. Er is ten slotte ook een aankoopoptie voor de gebruiker.

De fiscus weigert de vrijstelling van artikel 10, § 2 WIB 1992 toe te passen. Volgens hem gaat het om een gewoon huurcontract : er wordt geen zakelijk recht verleend, de termijnen hebben klaarblijkelijk geen betrekking op het in het gebouw geïnvesteerde kapitaal, de aankoopoptie is eerder hypothetisch en de niet-opzegbaarheid van de overeenkomst moet ook al gerelativeerd worden.

De rechtbank te Hasselt tast systematisch de toepassingsvoorwaarden van artikel 10, § 2 WIB 1992 af, om uiteindelijk de belastingplichtigen gelijk te geven.

De fiscale administratie wil dit contract als volgt belasten :
De fiscus herkwalificeert de onroerende leasing in een verhuur omdat er sprake zou zijn van simulatie. Onder meer de korte looptijd van het contract (9 jaar) zorgt voor irritatie. De controleur belast de vergoeding als huurinkomsten en herkwalificeert het ‘overdreven deel’ van de huur (meer dan 5/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen) in loon.

Dat kan niet volgens de rechter. Alle wettelijke fiscale voorwaarden voor onroerende leasing zijn nl. aanwezig (art. 10, § 2 en art. 19, § 1, 2° WIB) en de fiscus bewijst geen simulatie. De partijen hebben ook alle gevolgen van het contract aanvaard.

Commentaar

Onroerende leasing. Kort samengevat is dat een contract waarbij u het gebruik van uw gebouw tijdelijk afstaat aan uw vennootschap tegen een vergoeding die de volledige waarde van het gebouw dekt. Uw vennootschap kan dan op het einde van het contract tegen betaling van een vergoeding eigenaar worden van dat gebouw, maar dat ‘hoeft’ niet (u wordt dan privé weer gewoon de ‘volle eigenaar’).

Fiscale voordelen? De vergoeding is bij u privé niet belastbaar als een onroerend inkomen (huur) of als loon (dus tegen het ‘normale’ tarief tot 50%). Het deel ervan dat dient om de verkoopwaarde van het gebouw weder samen te stellen, is nl. niet belastbaar. U betaalt enkel 15% (+ gemeentebelasting) op het stuk interest dat in de vergoeding zit. Er moeten ook slechts 0,2% registratierechten betaald worden (i.p.v. 10% of 12,5% bij vruchtgebruik). De afschrijvingen op het pand en de interestkosten zijn aftrekbaar voor uw vennootschap.

Is dat veilig? Jazeker, want de onroerende leasing is duidelijk in de wet geregeld. De rechter maakt echter terecht korte metten met de poging tot herkwalificatie in huur (en loon) door de fiscus. De wet is immers voldoende duidelijk.

Goed alternatief? Heeft u gezien de commotie daarover weinig vertrouwen in een vruchtgebruik, dan is onroerende leasing een goed alternatief. Enerzijds is een vruchtgebruik interessanter omdat de vergoeding die u van uw vennootschap krijgt helemaal niet belastbaar is, maar anderzijds betaalt u er wel meer registratierechten op. Per saldo zal er echter vaak weinig verschil zijn.

Het komt ons voor dat de rechtbank het hier bij het rechte eind heeft. In het Belgisch burgerlijk recht vormen de zakelijke rechten een gesloten systeem : er zijn geen zakelijke rechten buiten de wet. Nu weten we dat het vruchtgebruik niet kan worden beschouwd als een gelijkaardig onroerend recht als een recht van erfpacht of opstal. Hetzelfde geldt ongetwijfeld voor de rechten van gebruik en bewoning, die aansluiten bij het vruchtgebruik. Wanneer de fiscale wet dus spreekt van gelijkaardige onroerende rechten als rechten van erfpacht of opstal, kan zij moeilijk iets anders bedoelen dan persoonlijke rechten.

Correct

Over het geheel genomen lijkt dit vonnis ons juridisch correct.