- 4 januari 2010
- Gepost door: Wouter
- Categorie: Tips & tricks
Onderwaardering van het actief
Een Belgische vennootschap nv C., eigenaar van een perceel industriegrond, verleende in januari 1990 aan een andere (Franse) vennootschap een recht van opstal met een looptijd van negen jaar. De opstalhouder diende jaarlijks een geïndexeerde vergoeding van 2.500.000 BEF te betalen aan de opstalgever. Anderzijds stipuleerde de opstalovereenkomst dat er geen vergoeding verschuldigd was aan de opstalgever op het einde van de overeenkomst.
In 1995 bracht nv C de grond in in een vennootschap ZI.
Op 1 januari 2000 verstreek het opstalrecht, en verwierf de opstalhouder (dus ZI) gratis de gebouwen die de opstalhouder had opgetrokken. De gebouwen werden bij de opstalhouder niet in de boekhouding opgenomen. Vanaf 1 januari 2000 werden deze gebouwen door de vroegere opstalhouder gehuurd voor ruim 550.000 euro per jaar. In 2002 belastte de administratie de waarde van deze gebouwen als onderwaardering van het actief bij de vroegere opstalgever, die sinds 2000 de juridische eigenaar was geworden van de gebouwen. Hiervoor steunde de administratie zich op het advies 126/17 van de CBN inzake verwerving om niet of aan een verlaagde prijs, alsmede op het arrest van het Hof van Cassatie van 18 mei 2001 (Cass., 18 mei 2001, www.cass.be).
Voornoemd advies van de CBN stelt dat in principe de aanschaffingsprijs van activa verkregen onder bezwarende titel overeenstemt met de tussen partijen conventioneel bepaalde prijs. Bij gebrek aan een aanschaffingsprijs stemt de aanschaffingswaarde overeen met de werkelijke waarde ervan.
Uitdrukkelijke reactie tegen CBN-advies
De rechter benadrukt dat ZI geen partij was bij de initieel vastgelegde opstalovereenkomst. ZI is enkel in de rechten getreden van C door de verwerving van de grond, en de daaraan verbonden rechten. Bovendien maakt de verwerving geen deel uit van een commerciële verrichting waarbij bij het opstellen van de overeenkomst duidelijk werd geopteerd voor de kosteloze verkrijging van de opstallen. De rechtbank benadrukte dat de verwerving zuiver om niet geschiedde, en dat het Hof van Cassatie zich in zijn arrest van 18 mei 2001 niet uitgesproken heeft over de verkrijging van activa zuiver om niet.
Net zoals het hof van beroep te Brussel (Brussel, 29 oktober 2008, WWW.boekhouder.be ) bevestigt de rechtbank te Leuven dat alle activa worden gewaardeerd in functie van de middelen die de vennootschap heeft moeten afstaan als tegenprestatie voor het verkrijgen van de activa, en distantieert zich dus uitdrukkelijk van het CBN-advies.
Ook het cassatiearrest van 18 mei 2001 was niet relevant. In dit arrest bevestigde het Hof van Cassatie een arrest van het hof te Antwerpen (Antwerpen, 5 oktober 1999, T.R.V., 2000, 35 inzake Goco-casus, die gesteld had dat de winstbepaling in geval van kosteloze verwerving dient te gebeuren op basis van een waardering van de werkelijke waarde van de opstallen. Dit arrest was trouwens de leidraad voor het CBN-advies nr.126/17.
Beginsel van het getrouwe beeld
Ook de laatste grief van de administratie, met name dat een gratis verwerving strijdig zou zijn met het principe van het getrouwe beeld, kan de rechtbank niet overtuigen. Wanneer blijkt dat de waarderingsregels niet leiden tot een getrouw beeld, is men op grond van dit principe verplicht ervan af te wijken in toepassing van artikel 29 KB/W.Venn. (ex-artikel 16 KB van 8 oktober 1976 met betrekking tot de jaarrekening van de onderneming).
De draagwijdte van het beginsel van het getrouwe beeld, dat ingevoerd werd door artikel 3 KB van 8 oktober 1976 (in toepassing van de vierde richtlijn), moet aldus de rechter begrepen worden in de context van dit KB en van het Verslag aan de Koning bij het KB van 12 september 1983. Hieruit volgt dan ook dat het getrouwe beeld in de regel voortvloeit uit de toepassing van de schema’s en waarderingsregels. Wanneer het schema niet volstaat om het getrouwe beeld weer te geven, moet in de eerste plaats met vermelding in de toelichting gepoogd worden zoveel mogelijk dat getrouwe beeld te benaderen. Slechts indien in uitzonderingsgevallen de vermelding van bijkomende gegevens in de toelichting onvoldoende blijkt om dit getrouwe beeld te verkrijgen, kunnen in toepassing van artikel 16, eerste lid, afwijkende waarderingsregels verantwoord of noodzakelijk zijn (cfr. CBN-advies, nr. 132/2).
Artikel 24 KB W./Venn. herneemt deze zienswijze integraal. Dit artikel stipuleert dat de jaarrekening een getrouw beeld moet geven van het vermogen, de financiële positie en het resultaat van de vennootschap. Wanneer de toepassing van de bepalingen van de regels met betrekking tot de jaarrekening niet volstaat om te voldoen aan dit voorschrift, zullen aanvullende inlichtingen moeten worden verstrekt in de toelichting bij de jaarrekening.
De administratie toont niet aan waarom een vermelding van bijkomende gegevens in de toelichting niet zou volstaan om te spreken van een getrouw beeld van het vermogen van de vennootschap ZI.
Opnieuw belangrijke ondersteuning gratis verwerving opstallen
Luidens artikel 6 van de Opstalwet is de grondeigenaar bij de beëindiging van de opstalovereenkomst een vergoeding verschuldigd voor de overname van de opstallen. Maar deze regel is niet van dwingend recht, zodat de betrokken partijen hiervan kunnen afwijken. Bij de beëindiging van een recht van erfpacht, is wettelijk geen vergoeding verschuldigd, maar ook hier kunnen erfpachthouder en erfpachtgever anders overeenkomen.
Dit vonnis is opnieuw een belangrijke ondersteuning voor de gratis verwerving van de opstallen, inzonderheid in de hypothese waarbij de grondeigenaar een aan de vennootschapsbelasting onderworpen entiteit was. Tevens is het opnieuw een vingerwijzing dat de rechtspraak zich meer en meer distantieert van het CBN-advies nr. 126/17 (zie ook: Brussel, 29 oktober 2008, WWW.boekhouder.be inzake waardering van aandelen).
In de hypothese waarbij de opstalgever een natuurlijk persoon is, speelt dit advies uiteraard niet. Ter zake kan worden verwezen naar een arrest van het hof te Antwerpen uit 2005 (Antwerpen, 27 september 2005, Fisc.Koer., 2005, 607, Rb. Antwerpen, 19 maart 2002, Fisc. Koerier, 2002, 409 en F.J.F., 2002, 658). In casu had een bestuurder aan zijn vennootschap een recht van opstal van 15 jaar toegestaan tegen een symbolische canon van 0,02 euro per jaar. Op het einde van de opstalovereenkomst verwierf de bestuurder het door de opstalhouder-vennootschap opgetrokken gebouw gratis. Volgens de administratie leidde deze kosteloze verkrijging tot een voordeel van alle aard in hoofde van de bestuurder, en dit op grond van de verkoopwaarde op dat tijdstip van dat gebouw.
De rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, en vervolgens het hof te Antwerpen, deelde die visie niet. Gelet op het feit dat (i) de looptijd van het recht van opstal niet abnormaal kort was, (ii) het beweerde voordeel van alle aard het normale gevolg is van een civielrechtelijke constructie, in casu het recht van opstal, en (iii) er rekening moet worden gehouden met het feit dat de grondeigenaar (opstalgever) gedurende de looptijd van de opstalovereenkomst geen normale inkomsten heeft genoten, moet volgens het hof worden aangenomen dat de afwezigheid van enige natrekkingsvergoeding de derving van inkomsten over die vijftien jaar compenseert.