- 24 februari 2010
- Gepost door: Wouter
- Categorie: Tips & tricks
Zodra men een zekere leeftijd heeft bereikt, is het fiscaal niet meer interessant om zijn vermogen nog verder uit te breiden. Alles wat er bij komt, valt vroeg of laat in de erfenis en duwt de erfenisrechten de hoogte in. Dit geldt zeker voor de aankoop van onroerend goed. Elke vastgoedtransactie gaat gepaard met een notariële koopakte. De akte gaat naar het registratiekantoor, het kadaster en het hypotheekkantoor. Uw onroerend bezit is dus steeds gekend bij de fiscale administratie. De successierechten in Vlaanderen klimmen op als volgt: 3% op de schijf tot 50 000 EUR, 9% op de schijf van 50 000 EUR tot 250 000 EUR en 27% boven de 250 000 EUR. Het voordeel in Vlaanderen is wel dat de zogenaamde ‘splitting’ van toepassing is. Dit betekent dat het roerend en onroerend vermogen afzonderlijk wordt belast en dat men dus zowel voor het roerend als onroerend vermogen telkens start aan het laagste tarief successierechten. Het is dus van belang dat u zorgt voor een evenwichtige verdeling van uw roerend en onroerend vermogen. In Brussel en Wallonië geldt deze regel van ‘splitting’ niet. Hier wordt het onroerend vermogen opgeteld bij het roerend vermogen en op het geheel worden dan de successietarieven toegepast.
Velen denken er op een zekere leeftijd aan om een tweede verblijf te kopen. Enerzijds zijn vastgoedinvesteringen maar mogelijk op een zekere leeftijd (omdat men dan over voldoende spaargeld beschikt). Anderzijds moet u zich de vraag stellen of het op dat moment fiscaal (zie supra) nog interessant is om een bijkomende eigendom te verwerven. Op het eerste zicht is het antwoord negatief. Toch bestaat er een mogelijke oplossing voor dit probleem, namelijk de gesplitste aankoop van het onroerend goed door de ouders en de kinderen. De ouders kopen het levenslange vruchtgebruik en de kinderen kopen de blote eigendom.
Voordeel
Door deze constructie vermijdt u dat uw kinderen bij uw overlijden successierechten moeten betalen op het onroerend goed. Als vruchtgebruikers hebben de ouders de zekerheid dat ze heel hun leven het onroerend goed kunnen gebruiken, zonder dat ze hiervoor een vergoeding verschuldigd zijn. De ouders kunnen eveneens het onroerend goed verhuren (waarbij de huurinkomsten aan hen toekomen).
Bij het overlijden van één van hen zal de langstlevende echtgeno(o)t(e) het vruchtgebruik belastingvrij verkrijgen (op grond van beding van aanwas in de aankoopakte). Als ook de langstlevende sterft, dooft het vruchtgebruik automatisch uit en voegt het zich belastingvrij bij de blote eigendom. Hierdoor worden de kinderen, die blote eigenaar zijn, op dat moment volle eigenaar van het onroerend goed, zonder dat zij er nog successierechten op moeten betalen. Het onroerend goed blijft dus buiten de erfenis.
Nadeel
Als de ouders het onroerend goed willen verkopen dan hebben ze in principe de goedkeuring nodig van de blote eigenaar en gaat een deel van de verkoopopbrengst naar de blote eigenaar.
Te volgen spelregels
De fiscus tracht dergelijke ‘constructies’ in de kiem te smoren en bouwde daarom in het
W. Succ. een fictiebepaling in waardoor overeenkomsten met erfgenamen rond vruchtgebruik als verdacht en niet tegenstelbaar worden beschouwd (cf. art. 9 W. Succ.). Het betreft hier een wettelijk vermoeden dat weliswaar weerlegbaar is. De fictiebepaling stelt dat de fiscus, die vaststelt dat de erflater het vruchtgebruik kocht en zijn erfgenamen de blote eigendom, ervan uit mag gaan dat bij het overlijden de volle eigendom in de nalatenschap aanwezig is, en dus niet alleen het vruchtgebruik. De fiscus negeert het feit dat iemand anders de blote eigendom kocht en gaat er dus vanuit dat de hele constructie is opgezet met de bedoeling om de erfgenaam/blote eigenaar op bedekte wijze (zonder betaling van successierechten) te willen bevoordelen. De fiscus weigert te geloven dat de blote eigenaar voor zijn blote eigendom betaald heeft en gaat er vanuit dat de vruchtgebruiker in werkelijkheid de volledige aankoop heeft gefinancierd.
Het kom er dus op aan om dit wettelijk vermoeden te weerleggen. De erfgenamen moeten aantonen dat er in hun hoofde geen ‘vermoeden van vrijgevigheid‘ is. Als men daarin slaagt kan de fiscus art. 9 W. Succ. niet inroepen.
In de praktijk eist de Administratie dat een 3-tal elementen gelijktijdig worden bewezen opdat art. 9 W. Succ. niet zou spelen .
1/ Elk kind dient te bewijzen dat het over de nodige persoonlijke gelden beschikt om zijn deel in de blote eigendom te betalen. Louter vermelden dat het kind de blote eigendom koopt en de ouders het levenslang vruchtgebruik is manifest onvoldoende, het bewijs moet met andere documenten geleverd worden (bv. bewijs dat een lening werd aangegaan voor de aankoop,
bv. rekeninguittreksels waaruit blijkt dat het kind over voldoende geld beschikt,…).
Vaak hebben kinderen nog geen zin om de blote eigendom van een onroerend goed te kopen of hebben ze gewoonweg nog niet genoeg financiële middelen.
Een mogelijke oplossing is dat de ouders voorafgaandelijk aan de aankoop een schenking doen aan de kinderen. De fiscus maakt hier geen probleem van. De schenking moet wel voorafgaand aan de aankoop plaatsvinden. Vroeger was de fiscus van oordeel dat de schenking moest gebeuren vóór de compromis ondertekend werd. Recentelijk heeft de fiscus zijn standpunt aangepast en is het voor de fiscus voldoende dat de blote eigenaar bewijst dat het geld geschonken werd vóór de betaling van de aankoopprijs. In de praktijk betekent dit meestal dat de schenking moet gebeuren vóór het verlijden van de notariële akte (en dus niet meer vóór het tekenen van de compromis).
Indien bij het tekenen van de compromis reeds door de blote eigenaar een voorschot op de aankoopprijs werd betaald, moet de schenking dan wel plaatsvinden vóór de ondertekening van de compromis.
De wijze waarop de schenking gebeurt is van geen belang. De eerste mogelijkheid is de schenking voor een Belgische notaris. Schenkingen van roerende goederen in het Vlaamse Gewest zijn onderworpen aan een vast tarief en dit tarief bedraagt 3% voor schenkingen in rechte lijn. De schenkingen die gebeuren aan het tarief van 3% kunnen niet meer onderworpen worden aan successierechten, zelfs indien de schenker overlijdt binnen 3 jaar na de schenking.
Een andere mogelijkheid bestaat erin om de roerende goederen te schenken voor een Nederlandse notaris. Hierop worden echter geen schenkingsrechten gegeven, maar heeft als nadeel dat indien de schenker overlijdt binnen de 3 jaar na de schenking dit bedrag deel zal uitmaken van de aangifte successie en hierop alsnog successierechten dienen betaald te worden. Tenslotte is er nog de schenking via handgift of bankgift. In eerste instantie worden hierop ook geen successierechten betaald. Indien de schenker binnen de 3 jaar zou overlijden dienen dan alsnog successierechten te worden betaald. Alleen als de schenker na 3 jaar zou overlijden, zijn er geen successierechten meer verschuldigd, maar dan moet de begiftigde uiteraard wel kunnen aantonen dat die hand- of bankgift dateert van meer dan 3 jaar terug.
Zowel het feit dat de kinderen over voldoende financiële middelen beschikten als, in het geval van voorafgaandelijke schenking, dat de schenking plaatsvond vóór betaling van de koopprijs, moeten kunnen worden aangetoond aan de fiscus. Dit is van cruciaal belang om geen problemen te ondervinden bij het opzetten van een dergelijke constructie. Hou daarom alle bewijsstukken goed bij!
2/ Daarenboven moet men met documenten kunnen aantonen dat het vermogen wel degelijk werd gebruikt voor de desbetreffende aankoop. Dit kan vrij gemakkelijk bewezen worden met rekeninguittreksels, kopie overschrijvingen,…
3/ Er zal moeten kunnen worden aangetoond dat de uitsplitsing van de koopprijs tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar op een correcte wijze is gebeurd. Het risico bestaat namelijk dat het aandeel van de vruchtgebruiker moedwillig wordt opgetrokken om zo het aandeel van de blote eigenaar te drukken. De prijsopdeling moet dus marktconform zijn
(‘at arm’s length’). Er moet rekening worden gehouden met de reële waarde van het vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom. De waardering van het levenslang vruchtgebruik is afhankelijk van enerzijds de marktconforme huurwaarde van het onroerend goed, en anderzijds van de leeftijd van de vruchtgebruiker (op basis van sterftetabellen).
Verkoopprijs (minimum de marktwaarde) – waarde levenslang vruchtgebruik = waarde blote eigendom.
Andere aandachtspunten
– Bij vooroverlijden van de blote eigenaar die kinderloos is, betalen de ouders successierechten op de blote eigendom.
– De blote eigenaar kan zijn blote eigendom in principe verkopen en in hypotheek geven. Veel van dergelijke problemen kunnen opgevangen worden met bijkomende modaliteiten en voorwaarden in de voorafgaande schenking. Zo zou men ondermeer kunnen bepalen dat de ouders een aankoopoptie hebben op de blote eigendom of men kan voorzien in een vervreemdingsverbod.
– Bij minderjarige kinderen kunnen er problemen rijzen. Er moet rekening worden gehouden met de wettelijke bescherming van de minderjarige. Een minderjarige is niet bekwaam om een schenking te aanvaarden of om de blote eigendom aan te kopen. Hij moet daarbij worden vertegenwoordigd. Voor een schenking kan dat relatief eenvoudig worden georganiseerd, maar voor de aankoop van de blote eigendom hebt u een voorafgaande bijzondere machtiging van de vrederechter nodig.
– Er moet ook rekening gehouden worden met de impact van het huwelijksvermogens-recht. Ouders gehuwd onder het wettelijk stelsel moeten samen de beslissing nemen, tenzij het zou gaan om eigen middelen van één van de echtgenoten. Voorts mag de schenking de belangen van het gezin niet schaden.
– Daarnaast kan de blote eigenaar ook gehuwd zijn. Ontvangen schenkingen zijn in principe eigen goederen van de begiftigde. Als kinderen de geschonken fondsen aanwenden voor de aankoop van de blote eigendom van een onroerend goed, is het raadzaam dit uitdrukkelijk aan te geven in de aankoopakte (onroerende wederbelegging). Zoniet wordt de blote eigendom (en later de volle eigendom) geacht toe te behoren aan de beide echtgenoten als zij gehuwd zijn onder een gemeenschapstelsel. Dit heeft natuurlijk gevolgen bij een eventuele echtscheiding.
– Als de gesplitste aankoop wordt toegepast moet ook rekening worden gehouden met de gevolgen op de persoonlijke woningfiscaliteit van de kinderen. Denken we hierbij aan de ‘aftrek enige woning’. Eén van de basisvoorwaarden van de aftrek is dat het moet gaan om de ‘enige’ en ‘eigen’ woning van de belastingplichtige. Er moet dus steeds worden nagegaan of deze constructie de persoonlijke voordelen op vlak van personenbelasting niet ondermijnt. Het komt er dus op neer om na te gaan waar het grootste voordeel kan worden gehaald: in het successierecht of in de personenbelasting.
– Bij de aankoop van een appartement op plan (cf. zogenaamde ‘Wet Breyne’) wordt door de koper bij het tekenen van de notariële akte de prijs betaald overeenstemmend met de grond en met de tot dan al effectief opgerichte constructies. Naarmate de bouw na de koopakte verder vordert, ontvangt de koper nog bijkomende facturen voor de bouwwerken. De prijs wordt dus in zo’n geval gefragmenteerd betaald, naarmate de bouw van de constructie vordert. De fiscus heeft uitdrukkelijk bevestigd dat om art. 9 W. Succ. buiten spel te zetten het volstaat dat de koper van de blote eigendom kan bewijzen dat hij op het ogenblik van betaling van zijn aandeel in de prijs overeenstemmend met de grond en met de op het ogenblik van de koop bestaande constructies over voldoende geldmiddelen beschikte en deze middelen daartoe ook effectief aanwendde.
Besluit
Een ‘gesplitste’ aankoop, waarbij de ouders het levenslang vruchtgebruik van een onroerend goed kopen en de kinderen de blote eigendom, is een interessante manier om successierechten uit te sparen. Toch dienen de spelregels nauwgezet gevolgd te worden om geen nadelige gevolgen te ondervinden. Hierbij willen we nogmaals het belang van het verzamelen en bewaren van bewijsmateriaal ter ontkrachting van art. 9 W. Succ. onderstrepen!