Hoe privé fiscaal voordelig verhuren aan uw vennootschap?

Verhuurt u als bedrijfsleider een (deel) van uw woning aan uw vennootschap, dan wordt het ‘overdreven deel’ van de huur geherkwalificeerd in loon. Kan ‘overdreven huur’ soms interessant zijn? En welke huur ontsnapt aan de herkwalificatie?Welke huur moet u niet herkwalificeren?
Even opfrissen.
Gebruikt uw vennootschap een deel van uw woning beroepsmatig, bv. als kantoorruimte, dan kunt u daarvoor huur vragen. Fiscaal gezien is die huur echter relatief beperkt. Immers, in de mate waarin u meer huur vraagt dan 5/3 x het gerevaloriseerd beroepsmatig kadastraal inkomen (ki), wordt het surplus bij u privé belast als loon (art. 32, lid 2, 3° WIB 92) . Voor inkomstenjaar 2021 is de revalorisatiecoëfficiënt nog niet gekend maar voor 2020 is deze 4,60 (KB 15.03.2020, BS 23.03.2020) .
Parkeerplaatsen.
De herkwalificatie geldt niet voor de huur van ongebouwde onroerende goederen. Als u dus huur vraagt voor de parkeerplaatsen naast het gebouw, dan moet u die huur voor een ongebouwd onroerend goed niet in de berekening van de herkwalificatiegrens betrekken.
Meubels.
De herkwalificatie geldt ook niet voor de verhuur van roerende goederen zoals meubels. Verhuurt u bv. een gemeubileerde kamer in uw woning als bureau aan uw vennootschap, dan moet enkel de huur voor de ruimte in rekening gebracht worden voor eventuele herkwalificatie. Maakt u in het huurcontract zelf geen verdeling tussen de onroerende en roerende huur, dan wordt forfaitair 40% van het totale bedrag geacht op de meubels te slaan (art. 4, 2° b KB/WIB 92) .
Van het bruto roerend huurinkomen is een kostenforfait van 50% aftrekbaar (art. 4, 2° b KB/WIB 92) . En op de netto roerende huurinkomsten betaalt u belastingen tegen een afzonderlijk tarief van 30% (art. 171, 3° WIB 92) plus gemeentebelasting.
Doorrekening van kosten.
Ook als u aan uw vennootschap een bedrag aanrekent voor de kosten van verwarming, elektriciteit, water, schoonmaak, … wordt u daarop niet belast. U mag met forfaitaire bedragen werken, op voorwaarde dat u die kunt verantwoorden.

Is uw partner mede-eigenaar?
Als uw echtgeno(o) t(e) of wettelijk of feitelijk samenwonende partner, mede-eigenaar is van het pand en geen bedrijfsleider is , dan wordt het ‘overdreven’ stuk huur voor uw partner belast als onroerend inkomen en dus niet als geherkwalificeerd loon.
Voorbeeld
Huur als bedrijfsleider.
Stel dat u voor € 1.500 per maand een gebouw verhuurt waarvan het ongeïndexeerde ki € 1.000 bedraagt. U en uw partner zijn elk voor 50% eigenaar. U ontvangt een brutohuur van € 9.000 (= € 1.500 / 2 x 12), waarvan slechts € 3.833,33, nl. € 500 (= 50% van het ki) x 4,60 x 5/3, fiscaal huur is. Na aftrek van 40% kostenforfait en tegen een tarief van 53,5%, betaalt u op dit onroerend inkomen € 1.230,50 belastingen. De in loon geherkwalificeerde huur bedraagt € 5.166,67 (= € 9.000 – € 3.833,33). Na aftrek van 3% forfaitaire kosten, betaalt u daarop nog € 3.007 (60%) belastingen en sociale bijdragen.
Huur voor uw partner – niet-bedrijfsleider.
Voor uw partner is de volledige € 9.000 een inkomen uit onroerende verhuur. Daarvan zijn nog € 1.533,33 kosten aftrekbaar, dat is € 500 x 4,6 x 2/3. Haar belastbaar inkomen is dus gelijk aan € 7.466,67. Zij betaalt daarop € 3.994,67 (53,5%) belastingen.
Op de € 18.000 huur betaalt u dus € 8.232,17 (= € 1.230,50 + € 3.007 + € 3.994,67) belastingen.
Als u echter tegelijkertijd uw loon met het bedrag van het geherkwalificeerde deel van ‘uw’ huur (€ 5.166,67) vermindert, dan daalt de fiscale kost naar € 5.225,17 (= € 1.230,50 + € 3.994,67).
Conclusie
Reken een aparte huurprijs aan voor meubels en voor parkeerplaatsen. Die huur moet u immers niet herkwalificeren. Slechts 50% van de huur voor meubels wordt tegen 30% belast. Is het pand gedeeltelijk eigendom van uw partner die geen bedrijfsleider is, dan moet de ‘overdreven’ huur van uw partner niet in loon geherkwalificeerd worden.