Vakantiewoning verhuren vanaf 2022 :nieuw voortaan verplicht btw nummer nodig ?

Onroerende verhuur is principieel een vrijgestelde btw-handeling. Dit betekent dat geen btw gerekend moet worden op de aangerekende huur, maar ook dat geen btw in aftrek genomen kan worden op de kosten. Een van de uitzonderingen op die vrijgestelde onroerende verhuur is het verschaffen van gemeubeld logies. Omdat btw aangerekend moet worden op de huur, mag de btw op de aankopen bijgevolg gerecupereerd worden. De kwalificatie als gemeubeld logies heeft een aantal wijzigingen ondergaan.

Algemene regel: onroerende verhuur vrijgesteld van btw

Doordat de verhuur van onroerend goed een vrijgestelde btw-activiteit is, is de btw op de gemaakte kosten die ermee verband houden (oprichtingskosten, renovatiekosten, etc.) niet aftrekbaar. Dat is de algemene regel, waarop diverse uitzonderingen bestaan. Zo is de verhuur van een opslagplaats één van de wettelijke uitzonderingen op de vrijgestelde onroerende verhuur.

Uitzondering: gemeubeld logies

Een andere wettelijke uitzondering is het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend. Hierbij wordt vaak verwezen naar de hoteldiensten die onderworpen zijn aan 6% btw.

Wanneer is er sprake van hoteldiensten?

Thans kunnen hoteldiensten, buiten eigenlijke hotels of motels, gekwalificeerd worden als een permanente organisatie die voorziet in het verschaffen van gemeubeld logies en waarbij minstens één van de volgende diensten aangeboden wordt: het onthaal van gasten, het regelmatig schoonmaken van kamers tijdens het verblijf, de terbeschikkingstelling van en het verversen van huishoudlinnen tijdens het verblijf of het verschaffen van ontbijt op de kamer of in de eetzaal. Doordat dit in de praktijk ook toegepast kon worden op studentenkamers (verhuur met btw en dus btw-recuperatie op de kosten in dat verband), heeft de wetgever ingegrepen.

Huur langer dan drie maanden: btw-vrijgesteld

Langetermijnverhuur, zijnde verhuur langer dan 3 maanden, is sowieso vrijgesteld van btw. Het maakt daarbij niet uit of hoteldiensten worden verricht. Voor alle duidelijkheid, de diensten verricht door eigenlijke hotels of motels blijven in principe onderworpen aan btw, tenzij het in de praktijk eerder uitzonderlijk voorkomend geval waarbij een kamer verhuurd wordt voor meer dan 3 maanden. Let wel, bij het kunstmatig opdelen van huurcontracten afgesloten tussen dezelfde partijen, wordt rekening gehouden met de totale duur van de afzonderlijke contracten.

Gaat het om een verhuur van minder dan 3 maanden verricht door een soortgelijke inrichting als een hotel of motel, dan kan ook die verhuur met btw verlopen maar dan is (in principe vanaf 1 juli 2022) vereist dat daarbij nauw samenhangende diensten worden verricht. Het volstaat dat minstens één van volgende diensten wordt aangeboden: het fysiek onthaal van de gasten, de terbeschikkingstelling van en het verversen van huishoudlinnen, het dagelijks verschaffen van ontbijt. Het maakt hierbij niet uit of deze diensten aangeboden worden tegen een afzonderlijke prijs en of deze diensten optioneel zijn. Bovendien moeten ze niet door de verhuurder zelf aangeboden worden maar mogen ze ook uitbesteed worden aan een derde partij.

Vrijstellingsregeling kleine ondernemingen

Van zodra m.a.w. één of meerdere van bovenstaande diensten wordt verricht, zal de verhuur van minder dan 3 maanden door een soortgelijke inrichting als hotel/motel met btw dienen te verlopen. Opteren voor de kleine ondernemersregeling (jaarlijkse omzet niet hoger dan 25.000 euro excl. btw) is sinds begin 2022 niet meer mogelijk. Enkel wanneer geen enkele van die diensten wordt aangeboden, is de verhuur van minder dan drie maanden door voormelde soortgelijke inrichting vrijgesteld van btw.