Gesplitste verkoop (naakte eigendom – vruchtgebruik) van een verbouwde woning

Eerst en vooral zal de vraag dienen gesteld of het gebouw als “nieuw” kan worden beschouwd op het vlak van BTW. Is dat niet het geval dan valt er niet veel meer te vertellen en moet de verkoop gewoon met de klassieke registratierechten gebeuren (+/- 11 %). Een gebouw zal voor de BTW “nieuw” zijn indien de verbouwingen door de aannemer uitgevoerd of voor zijn rekening door derden uitgevoerd meer dan 60 % bedragen van de verkoopprijs van het gebouw excl de waarde van de grond. We gaan ervan uit dat dit in casu het geval is.

Waarom is deze vraag uberhaupt zo belangrijk ? Indien een gebouw als “nieuw” kan worden beschouwd dan moet het gebouw door de aannemer met BTW worden verkocht hetgeen in sommige gevallen door de kopers ook wordt gewenst. In bepaalde gevallen kunnen zij immers die BTW recupereren via hun BTW-aangifte hetgeen uiteraard met registratierechten nooit het geval is. Dit zullen altijd kosten zijn.

Volledigheidshalve voegen we hier nog aan toe dat de verkoop – om met BTW te kunnen gebeuren – zich hoedanook moet voordoen uiterlijk tot 31/12 van het 2e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname/inbezitneming).

Verandert de opsplitsing naakte eigendom – vruchtgebruik iets aan dit gegeven ? Neen : zowel de naakte eigendom als het vruchtgebruik worden met BTW belast behalve wat betreft de grondaandelen in beide bestanddelen.

Stel : de totale verkoopprijs bedraagt 285 000 € en de grondwaarde bedraagt 140 000 € of 49 %. De verhouding naakte eigendom – vruchtgebruik bedraagt 35 – 65 . In bedragen : 99750 voor de naakte eigendom en 185250 voor het vruchtgebruik.

Hoe dienen documenten te worden opgemaakt ?
Het volledige gebouw wordt uiteraard overgedragen via de notarisakte maar de volledige waarde wordt niet getaxeerd met registratierechten : 49 % van het vruchtgebruik heeft betrekking op de grond of 185250 x 49 % = 90773. Dat bedrag zal worden belast met registratierechten. Het saldo zijnde 185250 x 51 % heeft betrekking op het gebouw en zal worden belast met BTW. Beide bedragen alsook de lasten daarop zijn verschuldigd door de vennootschap. Zelfde redenering voor de naakte eigendom. 99750 x 49 % zijnde het grondaandeel in de naakte eigendom zal belast worden met registratierechten en het saldo zijnde 99750 x 51 % zal belast worden met 21 % BTW. Beide bedragen alsook de respectievelijke lasten erop zijn verschuldigd door de natuurlijke persoon.