Belangrijke wijziging verhuring onroerend goed !  Privé versus beroepsmatige verhuur

Belangrijke wijziging verhuring onroerend goed ! 
Privé versus beroepsmatige verhuur

Verhuurt u privé enkele huizen of appartementen, dan maakt het fiscaal een groot verschil of de huurder de woning privé of professioneel gebruikt. Op beroepsmatige huur wordt u immers veel zwaarder belast.

Privéverhuur

Als u een woning verhuurt die louter als privéwoning wordt gebruikt, betaalt u belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. Voor een woning met een KI van € 1.500, wordt u voor aanslagjaar 2024 belast op € 4.392 (€ 1.500 x 2,0915 + 40%). Tegen een tarief van 53% betaalt u dus € 2.327,83 op een werkelijk ontvangen huur van € 12.000.

Beroepsmatige verhuur

Verhuurt u de woning aan een huurder die deze beroepsmatig gebruikt, dan wordt u belast op de daadwerkelijk ontvangen huur, verminderd met een kostenforfait van 40%, maar beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI. Voor dezelfde woning wordt u dus belast op € 7.200 (€ 12.000 – 40%, maar beperkt tot 2/3 x € 1.500 x 5,37). Tegen hetzelfde tarief van 53% betaalt u dan € 3.816, wat € 1.488,17 meer is dan bij privéverhuur.

Wat kunt u doen?

Beroepsmatig gebruik verbieden?

Vanaf corona zijn er veel huurders die echter de huur  van jouw pand beroepsmatig inbrengen in hun belastingsaangifte zonder je daarover te informeren.
Neem daarom in uw huurcontract een clausule op die bepaalt dat de huurder een schadevergoeding betaalt als hij de huur aftrekt als beroepskosten (zie bijlage een voorbeeld van clausule)

Gemengd gebruik

Verhuurt u een woning die zowel privé als beroepsmatig wordt gebruikt, splitst u de huurprijs in het contract voor beide gedeelten en laat u het contract registreren. Vermeld de specifieke bedragen voor het beroeps- en privégedeelte om problemen met de controleur te voorkomen. Bijvoorbeeld, bij een huurprijs van € 1.000 per maand, specificeert u dat € 400 voor het beroepsgedeelte is en € 600 voor het privégedeelte.

Belangrijk nieuwigheid vanaf 2023!

1. Formulier nr. 270 MLH

Vanaf aanslagjaar 2024 (inkomstenjaar 2023) moet iedereen die huur  inbrengt in zijn belastingen een formulier 270 MLH bijvoegen bij de belastingaangifte.
Dit formulier bevat de volgende gegevens:

  1. Identiteit van de verhuurder(s) of degene(n) die een opstalrecht, erfpachtrecht of een ander zakelijk gebruiksrecht verleent (verlenen).
  2. Het adres van het onroerend goed.
  3. Het bedrag van de huur dat in het inkomstenjaar of boekjaar betaald of toegekend is.
  4. Het deel van de huur dat als beroepskosten wordt afgetrokken (art. 307, §2/2 WIB 92).

Belangrijk: Zonder deze bijlage is de betaalde huur niet aftrekbaar. Deze bijlage is ook verplicht als u een vergoeding voor vruchtgebruik, opstal of erfpacht als beroepskosten inbrengt. Echter, als de huur gefactureerd wordt, hoeft formulier nr. 270 MLH niet ingediend te worden.

2. Huurregistratie praktisch bekeken

Verplicht? Ja, het uitgangspunt is duidelijk. Ieder huurcontract inzake een onroerend goed moet geregistreerd worden.

Hoe doet u dat? De registratie kan op twee manieren. Er is de ‘fysieke’ manier, door drie exemplaren van de huurovereenkomst ofwel per post op te sturen ofwel bij het bevoegde kantoor ter plaatse te laten registreren. Daarnaast is er ook de ‘digitale’ manier, lees: u kunt het contract online registreren via MyRent ( https://financien.belgium.be/nl/E-services/MyRent ).

Conclusie

Bij het opstellen van huurcontracten is het cruciaal om duidelijke afspraken te maken over het gebruik van de woning en de bijbehorende belastingimplicaties.

Verhuurt u een gebouw aan een particulier, verbied hem dan contractueel om het pand beroepsmatig te gebruiken en zet een clausule in het huurcontract die hem verplicht om de ‘fiscale schade’ te dragen wanneer de fiscus u zwaarder belast als gevolg van het beroepsmatige gebruik door de huurder. Zo laat u de huurder desgevallend een hogere huur betalen, zodat u netto hetzelfde overhoudt als bij niet-beroepsmatig gebruik.

Wij raden ook aan huurcontract te registreren

Hoe pakt u dat aan?  Wanneer je akkoord bent dat de huurder toch stukje beroepsmatig inbrengt als kost : 

Ten eerste moet de splitsing van de huur opgenomen zijn in het huurcontract of eventueel een aanvulling daarop. Ten tweede mag de splitsing niet gebeuren door de percentages beroepsgebruik en privégebruik te vermelden, maar moet het huurcontract twee afzonderlijke prijzen bevatten. Gaat het bv. om een huur van in totaal € 1.000, dan moet in het contract niet staan dat bv. 30% beroepsmatig is, maar wel dat de huur voor het beroepsgedeelte € 300 bedraagt en de huur voor het privégedeelte € 700. Ten derde moet het huurcontract geregistreerd zijn.

Let op 1! Als die voorwaarden niet vervuld zijn, kan de fiscus de verhuurder toch op de volledige netto huur belasten.

Let op 2! voor de huurder  Bepaal de in aftrek te nemen huur dus nooit op eigen houtje, zonder overleg en afspraak daarover met de verhuurder.

Voorbeeld: FISCALE CLAUSULE Huurcontract voor een woning of een appartement als hoofdverblijfplaats

Omschrijving van de gehuurde woning/het gehuurde appartement

 

Een woonhuis/appartement bestaande uit:

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

(korte omschrijving van de indeling van het verhuurde goed en de aanhorigheden)

 

Het verhuurde goed zal door de huurder gebruikt worden als privéwoning, met uitsluiting van ieder professioneel gebruik. Het verhuurde goed mag in geen geval onder de toepassing van de Wet van

30 april 1951 op de handelshuur vallen.

 

De huurder mag deze bestemming slechts wijzigen, het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren of zijn rechten op het goed afstaan mits hij de geschreven en de voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft.

Indien de huurder het gehuurde pand geheel of gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt zonder toestemming van de verhuurder, zal de bijkomende belasting die uit hoofde van de verhuurder ten gevolge van het beroepsmatige gebruik door de huurder wordt geheven ten laste van de huurder worden gebracht door de verhuurder. De vergoeding die uit dien hoofde door de huurder aan de verhuurder verschuldigd is, zal tegelijk opeisbaar zijn met de huur van de maand volgend op de maand waarin de verhuurder zijn betalingsverzoek heeft geadresseerd aan de huurder.