Belastingsvoordeel lening tweede woning

Wie leent voor zijn gezinswoning – het huis of appartement waar u effectief woont – kan daar alleen in het Waals Gewest nog een belastingvoordeel voor krijgen. Dat staat in scherpe tegenstelling met leningen, aangegaan om een tweede verblijf of een investeringspand te financieren. Iedereen kan voor zo’n lening een belastingvoordeel vragen. Ander vastgoed dan de gezinswoning is geen bevoegdheid van de gewesten, maar van de federale overheid.

De essentie

Voor de betaalde intresten krijgt u altijd een belastingvoordeel. De lening hoeft niet aan specifieke voorwaarden te voldoen: het volstaat dat de lening is aangegaan om het vastgoed te verkrijgen of te behouden. Een hypothecaire inschrijving of minimale looptijd is niet vereist.

Door de betaalde intresten kan het dat uw tweede verblijf niet of maar gedeeltelijk wordt belast in de personenbelasting. Dat zit zo. Een tweede verblijf of verhuurd pand moet u altijd aangeven in vak III van uw belastingaangifte: u geeft, afhankelijk van het geval, het kadastraal inkomen of de huurinkomsten aan. Op basis daarvan wordt het netto belastbaar onroerend inkomen berekend. De intresten betaald op een lening kunnen dat belastbaar inkomen drukken of zelfs volledig neutraliseren: met de zogenaamde federale gewone intrestaftrek worden de betaalde intresten integraal afgetrokken van uw netto belastbaar onroerend inkomen. Dat doet de fiscus voor u.

Die aftrek blijft niet beperkt tot het onroerend inkomen van het gefinancierde vastgoed. De intresten kunnen ook worden afgetrokken van het netto belastbaar onroerend inkomen van ander vastgoed waarvan u eigenaar bent. De enige uitzondering is uw eigen woning, aangezien dat huis of appartement is vrijgesteld in de personenbelasting.

De betaalde kapitaalaflossingen en de eventuele premie voor een schuldsaldoverzekering kunnen recht geven op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. De betalingen die een belastingvoordeel opleveren, ondergaan een dubbele beperking:

Een eerste beperking hangt af van het jaar van de lening. Als u in 2020 leende, levert alleen het eerste deel van uw hypothecaire lening tot 78.440 euro een belastingvoordeel op. U moet zelf het bedrag beperken dat u aangeeft. Dat doet u door de betaalde kapitalen en de premie van een schuldsaldoverzekering te vermenigvuldigen met een breuk met in de teller 78.440 euro en in de noemer het totale aanvangsbedrag van de lening, dat met een hypotheek is gewaarborgd.

2. Absoluut maximum

Een tweede beperking doet de fiscus in functie van uw beroepsinkomen, met een absoluut maximum van 2.350 euro.

De belastingvermindering voor het langetermijnsparen bedraagt 30 procent. Dat brengt de maximale belasting voor het langetermijnsparen op 30 procent van 2.350 euro of dus 705 euro (exclusief gemeentebelasting).

Let wel, zowel de lening als de schuldsaldoverzekering moeten aan enkele voorwaarden voldoen. De belangrijkste zijn dat de lening minstens tien jaar loopt, gewaarborgd is met een hypothecaire inschrijving en afgesloten is voor een woning gelegen in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank, gevestigd in de EER.

Of en hoeveel belastingvoordeel de kapitaalaflossingen en premies van een eventuele schuldsaldoverzekering opleveren, hangt af van het feit of u nog een lening hebt voor uw gezinswoning, wanneer u die sloot en in welk gewest u woont.

U kunt de maximale korf voor het langetermijnsparen van 2.350 euro volledig benutten.

Wie nog een lening heeft die vóór 2015 werd aangegaan, zal maar een beperkt voordeel kunnen halen uit een lening voor een tweede verblijf of investeringspand. De reden? Er is een cumulatieverbod tussen de gewestelijke korf voor de gezinswoning en de federale korf voor ander vastgoed. Daarbij wordt voorrang gegeven aan de gewestelijke korf. De gewestelijke korf is volledig gevuld met 2.280 euro kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering in het Vlaams Gewest, 2.290 euro in het Waals Gewest en 2.480 euro in het Brussels Gewest.

De federale korf is iets hoger: 2.350 euro. Het verschil tussen die federale en gewestelijke korf kunt u nog aangeven bij het federale langetermijnsparen. Hebt u de gewestelijke korf niet volledig benut, dan levert ook dat niet-benutte deeltje nog een federaal belastingvoordeel op.

Voor leningen gesloten in 2015 blijft in het Waals en Brussels Gewest alles hetzelfde als voor leningen aangegaan vóór 2015. In het Vlaams Gewest werd het basisbedrag van de woonbonus van 2.280 naar 1.520 euro verlaagd. Daardoor ontstond er extra ruimte voor het federale langetermijnsparen: tot 830 euro. Vlamingen die niet in aanmerking kwamen voor de woonbonus, konden voor de betaalde kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering het gewestelijke belastingvoordeel van het langetermijn- en bouwsparen krijgen. Die gewestelijke korf is geplafonneerd op 2.280 euro, of 30 euro minder dan de federale korf.

In het Vlaams Gewest heeft de woonbonus plaatsgemaakt voor de ‘geïntegreerde woonbonus’, in het Waals Gewest werken ze voortaan met de ‘wooncheque’. Voor die belastingvoordelen is er geen wettelijk cumulatieverbod, wat betekent dat u de federale korf integraal kunt benutten. U kunt in uw aangifte zowel de volledige geïntegreerde woonbonus of wooncheque als de federale fiscale korf helemaal benutten.

In het Brussels Gewest bleven voor leningen gesloten tot eind 2016 dezelfde regels gelden als voor leningen aangegaan vóór 2015 (zie punt 2). Voor leningen vanaf 2017 heeft het Brussels Gewest de woonbonus afgeschaft en vervangen door een korting op de registratiebelasting, die verschuldigd is bij de aankoop. Daardoor kan voor leningen vanaf 2017 de integrale federale korf van 2.350 euro worden benut.

Zo optimaliseert u uw aangifte

Geen leningen (meer)? Benut het belastingvoordeel voor het langetermijnsparen

De juiste codes