- 4 oktober 2014
- Gepost door: Wouter
- Categorie: FAQ
Vandaag is het gebruikelijk dat een verkoop van een onroerend goed geoptimaliseerd wordt door middel van de één of andere fiscale constructie. Ook de erfpachtconstructie biedt mogelijkheden…
Hierbij denken we aan de toepassing van de gekende zakelijke rechten.
De vruchtgebruikconstructie is hierbij een echte klassieker geworden. Het is een leuke constructie die een aantal fiscale nadelen steeds een stap ‘voor’ is. Daarom is ze ook zo omstreden en ligt ze moeilijk bij de fiscus, niet altijd zonder reden. Wie de spelregels zelf niet volgt, hoeft niet verbaasd te zijn wanneer de fiscus dit op zijn beurt ook niet doet. Wie de spelregels wél correct volgt – waarbij de waardering van het vruchtgebruik zeer belangrijk is – hoeft zich al heel wat minder zorgen te maken. De verkoop van het vruchtgebruik van een onroerend goed is wel onderhevig aan registratierechten (10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië), tenzij het gaat om een nieuw gebouw volgens de BTW-definitie. Dit neemt echter niet weg dat er op de grond altijd registratierechten verschuldigd zijn.
Waarom geen erfpacht?
Omwille van de kostprijs wordt er al sinds enige tijd ook gewerkt met een erfpachtconstructie. Zoals reeds vermeld, moeten er in principe registratierechten betaald worden bij de verkoop van een onroerend goed. Stel dat uw vennootschap de volle eigendom koopt van een bestaand gebouw voor een bedrag van € 500.000. De vennootschap betaalt op de aankoopprijs dan supplementair € 50.000 aan registratierechten (in Vlaanderen). Dit betekent dus een aanzienlijke verhoging van de kostprijs.
Kan het goedkoper?
Uw vennootschap kan echter als alternatief het recht van erfpacht kopen van het gebouw en een andere vennootschap koopt dan het ‘saldo’.
Let op!
De minimale looptijd van erfpacht bedraagt 27 jaar en deze lange looptijd wordt weleens ervaren als een nadeel. Wanneer de vennootschap het erfpachtrecht van het onroerend goed bezit, bezit ze juridisch gezien ook het tijdelijke (zakelijke) onroerend recht van het volle genot van het onroerend goed, een onroerend goed dat weliswaar eigendom is van iemand anders…
‘Canon’.
Voor het erfpachtrecht zal de vennootschap een vergoeding (‘canon’ genaamd) moeten betalen die hetzij periodiek betaald wordt, hetzij eenmalig. Het eenmalige erfpachtrecht heeft een welbepaalde waarde (veelal 95% van de totale waarde van het onroerend goed).
Hierop moeten er evenzeer registratierechten betaald worden, maar die bedragen geen 10% (of 12,5%), want ze zijn aanzienlijk lager, namelijk 0,2%.
Opmerking Wanneer het eigendomsrecht van het onroerend goed nadien overgedragen wordt, moet men rekening houden met het feit dat dit ‘bezwaard’ is met de erfpacht. Hierop zijn de klassieke registratierechten van 10% (of 12,5%) verschuldigd. Gezien het bezwaarde karakter zal de ‘resterende waarde’ echter nog vrij beperkt zijn (bv. 5%) en op dit vlak zit nu net het voordeel…
Hoeveel bedraagt het voordeel?
Bij een klassieke overdracht (lees: een verkoop) bedraagt de rekening: € 500.000 x 10% = € 50.000 aan registratierechten. Wie echter kiest voor de erfpachtconstructie, komt tot de volgende slotsom: (€ 500.000 x 95% x 0,2%) + (€ 500.000 x 5% x 10%) = € 950 + € 2.500 = € 3.450 aan registratierechten.
Dit leidt m.a.w. tot een gemiddelde belastingdruk van 0,69%! Eufemistisch gesteld, is dit dus een aanzienlijke en aantrekkelijke besparing (u betaalt 0,69% i.p.v. 10%).
De aloude erfpachtconstructie kan ervoor zorgen dat, mits het respecteren van een aantal voorwaarden, de aankoop van een onroerend goed een aanzienlijke besparing oplevert wat betreft de registratierechten.