Een tweede woonhuis: Hoe zit het op vlak van de belastingen, successie, wat bij verkoop van het onroerend goed?

Heeft u een tweede verblijf in het buitenland? Dan betaalt u belastingen op het extra inkomen. Maar dankzij het dubbelbelastingverdrag dat België met enkele landen afsloot, betaalt u geen twee keer belasting. De woning wordt belast in het land van de ligging en is vrijgesteld in de woonstaat van de belastingplichtige.

1.Belastingen

Toch moet u het tweede verblijf aangeven aan de Belgische fiscus. In België wordt u immers belast op uw wereldwijde vermogen. Buitenlands onroerend goed doet u in een hogere belastingschijf terechtkomen, waardoor u meer belasting moet betalen. Overigens: in veel gevallen is de fiscus al op de hoogte van het buitenlandse onroerend bezit. Met verschillende landen worden de gegevens automatisch uitgewisseld.

In landen die geen dubbelbelastingverdrag afsloten met België, bestaat inderdaad een dubbele belasting. Om de pil te vergulden, bevat de wet een vrijstelling van 50 procent op de Belgische belasting. De andere 50 procent betaalt u in het land waar het onroerend goed gelegen is.

Als het onroerend goed verhuurd wordt, moet u de brutohuur aangeven. Wordt het niet verhuurd, dan geeft u de brutohuurwaarde aan. Dat is een forfaitair bedrag dat u zou kunnen krijgen als huur.

2.Successie

Bij een overlijden worden successierechten betaald op het hele vermogen van de erflater. Bezat die een onroerend goed in het buitenland, dan komen we opnieuw in de situatie van de dubbele belasting terecht. Over de successierechten sloot België verdragen met Frankrijk en Zweden.

Maar er bestaat wel een vrijstelling ten belope van de betaalde buitenlandse belasting, met een maximum van wat verschuldigd zou zijn in België. Concreet: voor een villa in het buitenland die 500.000 euro waard is, betaalt u in België ongeveer 75.000 euro successierechten. Betaalde u in het buitenland 50.000 euro belastingen, dan moet u in België nog 25.000 euro opleggen.

Betaalde u in het buitenland meer successierechten dan in België? Dan kunt u maximaal het bedrag van de successierechten die u in België moet betalen in mindering brengen.

1. Meerwaarde bij verkoop

Ten slotte is er nog de meerwaarde bij verkoop: als u uw tweede verblijf verkoopt, moet u belastingen op de meerwaarde betalen. In België speelt die belasting alleen als er speculatief inzicht is. Bijvoorbeeld: mensen kopen op plan, en verkopen het pand binnen het jaar opnieuw. Raadpleeg de lokale belastingen of er ter plekke sprake is van een meerwaardebelasting.

Een bijkomende reden om zijn pensioen in Frankrijk door te brengen: uw tweede verblijfplaats kan van successierechten vrijgesteld worden sedert de hervorming van het « fiscale pakket » van Nicolas Sarkozy.

Ziehier de twee eerste maatregelen die voor u van belang kunnen zijn:

• Vrijstelling van successierechten voor de overlevende gehuwde echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner (zelfs indien die zijn woonplaats niet in Frankrijk heeft, maar de goederen in Frankrijk belastbaar zijn/maar wel in Frankrijk belastbaar) welke ook het huwelijksstelsel, het bedrag en de aard van de vermaakte goederen zijn.

• De belastingaftrek die van toepassing is voor de kinderen wordt opgetrokken van 50 000 naar 150.000 € per hoofd voor elke nalatenschap in rechte lijn.

Wat echter in Frankrijk vrijgesteld wordt, wordt door de Belgische fiscus gerecupereerd, want in België zijn de successierechten verschuldigd op het geheel van het patrimonium, zelfs op het deel in het buitenland. Wat in Frankrijk verschuldigd is, mag afgetrokken worden wat van wat in België verschuldigd is, maar indien u in Frankrijk vrijgesteld bent, betaalt u de totaliteit in België, zonder aftrek!

Om dit mechanisme te omzeilen, kunt u een onroerende schenking realiseren met als voorwerp de blote eigendom van het gebouw, en voor uzelf het vruchtgebruik bewaren. De belastingvermindering van 150.000 € per hoofd is eveneens van toepassing op schenkingen: in rechte lijn en tot een bedrag van 150.000 € per erfgenaam kunt u vrijgesteld worden van schenkingsrechten, zolang de handelswaarde van het gebouw niet hoger ligt dan volgende bedragen:

• tussen 52 en 61 jaar: 1 200 000€ voor 2 kinderen, 1 800 000€ voor 3 kinderen

• tussen 62 en 71 jaar: 1 000 000€ voor 2 kinderen, 1 500 000€ voor 3 kinderen

• tussen 72 en 81 jaar: 857 143€ voor 2 kinderen, 1 285 714€ voor 3 kinderen