Op 28.01.2014 stelde de Rulingdienst expliciet dat de zaakvoerder op het einde van het vruchtgebruik privé niet belast zou worden op een voordeel, ook al werd er geen vergoeding betaald! Hoe heeft die zaakvoerder dat klaargespeeld?

Vennootschap koopt vruchtgebruik

Voorafgaand akkoord. Om te vermijden dat een vennootschap de kosten van een nieuw pand volledig alleen moet dragen, wil de zaakvoerder 1% van de volle eigendom en 99% van de blote eigendom kopen. Zijn vennootschap zal de overige 99% in vruchtgebruik kopen voor 20 jaar. Hij vraagt hiervoor de zegen van de Rulingcommissie (ruling nr. 2014.006, 28.01.2014) .

Niets nieuws? Op het eerst gezicht niet neen, ware het niet dat in de beslissing expliciet gesteld wordt dat de zaakvoerder privé niet belast hoeft te worden op een voordeel, noch bij de aanvang van het vruchtgebruik, noch op het einde van de rit, en dat ondanks het feit dat er op dat ogenblik geen vergoeding betaald zou worden…

Hoezo, geen privé belastbaar voordeel?

Correcte waardering in het begin. Opdat de fiscus niet zou kunnen stellen dat de verhouding waarde vruchtgebruik/waarde blote eigendom niet juist bepaald is, is een economisch onderbouwde waardering cruciaal. Vindt de fiscus immers dat uw vennootschap te veel betaald heeft voor het vruchtgebruik, dan heeft u als blote eigenaar te weinig betaald. De fiscus zal u dan op dat ‘te weinig’ willen belasten.

Tip. Laat de waardering door een erkende schatter doen of gebruik de waarderingsmethode van de Rulingdienst .

Geen vergoeding op het einde? In principe is dat niet nodig. Doet uw vennootschap echter tijdens het vruchtgebruik kosten aan het pand die u eigenlijk als blote eigenaar zelf had moeten betalen, dan kunt u ook daarvoor privé op een voordeel belast worden. Klassiek worden dan oplossingen naar voren geschoven zoals ervoor zorgen dat u op het einde van de rit geen zaakvoerder meer bent. Het kan echter ook anders…

Correcte kostenverdeling. Doorslaggevend in deze ruling is het engagement inzake de werken tijdens het vruchtgebruik. Sowieso zouden de regels uit het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de verdeling van de kosten gevolgd worden. De blote eigenaar moet dus enkel de ‘grove’ herstellingen doen (art. 606 BW) . Alle andere kosten zijn voor de vruchtgebruiker (de vennootschap dus).

Als onafhankelijke partijen. Verder zal de vennootschap ook enkel die werken uitvoeren die voor haar een economisch belang vertonen en die elke andere (derde) vennootschap in dezelfde omstandigheden zou uitvoeren. Om dit ‘engagement’ kracht bij te zetten, zullen de kosten van de werken die er in de laatste vijf jaar van het vruchtgebruik zouden zijn, hoofdzakelijk ten laste komen van de zaakvoerder als blote eigenaar.

Tip 1. ‘Hoofdzakelijk’ betekent niet dat de blote eigenaar alle kosten tijdens de laatste jaren moet dragen. Een omdeling in functie van de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom in verhouding tot de waarde van de volle eigendom op het ogenblik van de werken, is mogelijk.

Tip 2. Hoe vroeger tijdens de vruchtgebruikperiode de investering gedragen wordt door de vennootschap, hoe minder ze nog waard is op het einde van de rit. Dat maakt de kans dat de fiscus u kan belasten op een voordeel dus ook kleiner.

Naast een correcte vruchtgebruikwaardering moet u ook de wettelijke regels over de kostenverdeling tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar volgen. Dat, gecombineerd met een engagement om als blote eigenaar hoofdzakelijk de kosten te betalen tijdens de laatste vijf jaar, zorgt ervoor dat u niet belast wordt.