- 29 september 2019
- Gepost door: Wouter
- Categorie: FAQ
De toekomstige Vlaamse regering wil het voor kopers gemakkelijker maken een eigen woning te kopen door de woonbonus te vervangen door lagere registratierechten. Maar er liggen nog een reeks obstakels op de weg.
Wie een eigen woning verwerft, moet volgens de Vlaamse regeringsonderhandelaars vooral een duwtje in de rug krijgen op het moment dat hij de woning koopt. Daarom dooft de woonbonus vanaf 1 januari 2020 uit. Dat is het belastingvoordeel op de hypothecaire lening dat over verschillende jaren wordt gespreid. In ruil voor het afschaffen van de woonbonus worden de registratierechten op de aankoop van een gezinswoning verlaagd.
Over die principes uit de startnota van Vlaams formateur Bart De Wever (N-VA) hebben de drie partijen N-VA, Open VLD en CD&V een consensus, maar er moeten nog moeilijke knopen worden doorgehakt, luidt het bij verschillende onderhandelaars. Ze zijn voer voor het einde van de onderhandelingen wanneer meer duidelijkheid is over de begroting.
Wat zijn de uitdagingen voor de hervorming?
1. Wie betaalt?
De bedoeling is het verlies van de woonbonus te compenseren door de registratierechten bij de aankoop van een gezinswoning te verlagen. Dan krijgen kopers het fiscaal voordeel wanneer ze het het meest nodig hebben, in plaats van verspreid over vele jaren.
Dat kan op twee manieren. Vandaag bedragen de registratierechten op de aankoop van de enige gezinswoning 7 procent. Men kan dat tarief laten zakken of het abattement verhogen. Dat laatste was de aanpak van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toen het in 2015 de woonbonus afschafte. Het abattement is het bedrag dat is vrijgesteld van registratierechten.
De vraag is hoe groot het voordeel moet zijn. Als de regering het voordeel van de woonbonus volledig wil compenseren bij de aankoop van de woning moet ze de registratierechten de facto afschaffen voor de aankoop van een enige, eigen woning.
Dat zou een groot gat in de Vlaamse begroting slaan. De inkomsten uit de registratierechten zijn in totaal goed voor 2,5 miljard euro. Daarvan komt ongeveer 750 miljoen euro uit inkomsten uit registratierechten van de aankoop van een gezinswoning, blijkt uit cijfers die De Tijd bij de Vlaamse Belastingdienst opvroeg.
Die minderinkomsten zouden al meteen voelbaar zijn in de begroting van volgend jaar, terwijl de besparing op de woonbonus verspreid is over verschillende jaren. Tegen het einde van de regeerperiode zou het uitdoven van de woonbonus volgens onderhandelaars 300 à 400 miljoen euro opleveren, terwijl bijvoorbeeld een verlaging van 7 naar 6 procent registratierechten meer dan 100 miljoen euro kost.
De vraag is ook of de ‘winst’ van de afschaffing van de woonbonus rechtstreeks naar de verlaging van de registratierechten zal vloeien. De Vlaamse regering heeft ook plannen voor de vergroening van de verkeersfiscaliteit, verdere stappen in de hervorming van de erfbelastingen en een vorm van jobkorting. Sommigen willen die andere belastinghervormingen deels financieren met de besparing op de woonbonus, anderen zien het geld het liefst rechtstreeks naar de lagere registratierechten vloeien.
Dat is meteen ook de reden waarom over de woonbonus nog geen politieke knopen zijn doorgehakt. Pas als de begrotingspuzzel vanaf dit weekend wordt gelegd, zal blijken hoeveel geld er voor fiscale maatregelen is.
2. Wat met nieuwbouw?
Bouwers dreigen niet te profiteren van de lagere registratierechten omdat zij 21 procent btw betalen op de constructiekosten van hun huis of appartement. De regering zou wel de registratierechten op de bouwgrond kunnen verlagen. Brussel heeft voor de bouwgrond een abattement ingevoerd – dat wel beperkter is dan voor de aankoop van een eigen woning. Dat dekt wel slechts een beperkt deel van het verlies van de woonbonus: de kostprijs van de grond is in nieuwbouwprojecten doorgaans beperkt tot 30 procent van het totaal.
In theorie kan de regering dat verlies compenseren door een vorm van subsidie. Maar zo’n Vlaamse subsidie om de btw te betalen die naar de federale schatkist vloeit, ligt gevoelig. Bovendien zou ook die compensatie veel geld kosten.
Er valt overigens iets voor te zeggen om het fiscaal voordeel voor nieuwbouw te beperken. Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan hogere energiestandaarden en zijn beter geïsoleerd, maar in het kader van de betonstop pleit Vlaanderen ervoor om zo weinig mogelijk nieuwe grond te bebouwen. Een beperkt fiscaal voordeel voor nieuwbouw zou in dat beleid passen.
3. Wat met de andere woningen?
Vlaanderen is enkel bevoegd voor de enige, eigen gezinswoning. De fiscaliteit voor een tweede of derde woning is een bevoegdheid van de federale regering. Terwijl de afschaffing van de woonbonus voor de gezinswoning mogelijk niet volledig wordt gecompenseerd, verandert er aan de fiscale voordelen voor de aankoop van een andere woning niets: de koper krijgt nog steeds een fiscaal voordeel voor de kapitaalaflossingen van een woonkrediet.
4. Wat is het effect op de vastgoedmarkt?
De woonbonus leidt er volgens economen toe dat de vastgoedprijzen stijgen, waardoor het voordeel uiteindelijk bij de verkoper en niet bij de koper terechtkomt. De vraag is of het schrappen van de woonbonus de vastgoedprijzen en het aantal vastgoedtransacties zal doen dalen.
Die kans is volgens de Belgische Notarissenfederatie klein. ‘Alles hangt er natuurlijk van af in welke mate de registratierechten verlaagd worden’. ‘Maar we verwachten dat de impact van de lagere registratierechten eerder klein zal zijn. Ook bij de eerdere hervormingen, zoals de verlaging van de woonbonus en de verlaging van de registratierechten, was het effect op de markt beperkt. De lage rente leidt ertoe dat het aantal vastgoedtransacties blijft stijgen, maar de rentevoeten kunnen moeilijk nog verder dalen en dat rente-effect is dus deels uitgespeeld. Dat kan tot een terugval leiden. Tegelijkertijd kunnen lagere registratierechten voor sommige kopers een drempel wegnemen.’