- 6 januari 2015
- Gepost door: Wouter
- Categorie: FAQ
Een KLANT wordt bij het einde van een opstalrecht privé eigenaar van een gebouw dat zijn vennootschap gezet heeft op zijn privégrond. Hij vraagt of hij belast wordt als hij dat gebouw korte tijd later met winst verkoopt. Even kijken…
Opstalrecht voor uw vennootschap
Opstalrecht.
U heeft bv. 20 jaar geleden via een zgn. opstalrecht (of erfpachtrecht) aan uw werkvennootschap of patrimoniumvennootschap de toelating gegeven om een woning, loods, winkel, … te bouwen op een grond die van u privé is. Tijdens de duur van dat opstalrecht was uw vennootschap eigenaar van dat gebouw en kon ze het ook als dusdanig gebruiken.
Van vennootschap naar u privé.
Nu zijn die 20 jaar voorbij en dooft het opstalrecht uit, zoals dat heet, en door het zgn. recht van natrekking wordt u privé volle eigenaar van dat gebouw dat uw vennootschap op uw grond gezet heeft.
Let op!
In principe zal u privé ook op de waarde van dat gebouw belast worden (zgn. privé belastbaar voordeel van alle aard), maar daar gaan we hier niet verder op in.
Gebouw kort erna met ‘winst’ verkopen.
U bent van plan om dat pand binnenkort of ten laatste over enkele jaren te verkopen. U verwacht daarbij toch wel een mooie winst te kunnen maken of m.a.w. een meerwaarde te realiseren. U vraagt zich echter af hoe dat fiscaal zit.
‘Snelle meerwaarde’ belastbaar?
Wanneer belastbaar?
De algemene regel stelt dat als u een gebouw verkoopt binnen de vijf jaar na de verkrijging ervan onder ‘bezwarende titel’, de winst die u daarbij maakt, belastbaar is als een zgn. divers inkomen. U betaalt dan 16,5% belasting op de ‘gecorrigeerde’ winst, te verhogen met de gemeentebelasting (art. 90, 10° WIB
Niet na opstalrecht!
Wordt u (volle) eigenaar van het gebouw doordat het opstalrecht voor uw vennootschap eindigt, dan is dat nl. juridisch gezien geen ‘verkrijging onder bezwarende titel’ (parl. vr. nr. 1044, 19.09.1997 en Comm. IB. 90/44). De ‘snelle meerwaarde’ die u behaalt door de verkoop van het pand is dan ook in principe niet belastbaar, ook niet wanneer er tussen de verkrijging van het gebouw van uw vennootschap en de verkoop ervan minder dan vijf jaar verstreken is.
Tip 1
De regeling is m.a.w. dezelfde als wanneer u bij het einde van een vruchtgebruik volle eigenaar wordt van het gebouw waarop uw vennootschap gedurende bv. 20 jaar het vruchtgebruik gehad heeft. Ook dan wordt u nl. niet belast bij een snelle verkoop.
Let op 1!
Was uw vennootschap volle eigenaar van het gebouw en is het gebouw naar u privé gekomen doordat u het effectief van uw vennootschap gekocht heeft (vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht) of omdat u het gebouw verkregen heeft door de vereffening van uw vennootschap of uit een verdeling tussen de ex-vennoten na de vereffening, dan is de snelle meerwaarde wél belastbaar bij een verkoop binnen de vijf jaar na de verkrijging (art. 90, 10° WIB 92 en circulaire nr. Ci. RH. 251/319.681, 03.04.1981) .
Let op 2!
Bent u eigenaar geworden door een vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht, dan riskeert u dat de fiscus uw winst bovendien zal willen belasten als een ‘abnormaal’ inkomen (art. 90, 1° WIB 92) tegen 33% i.p.v. tegen 16,5%!
Tip 2
Sowieso is er geen belastbare meerwaarde als u op het moment van de verkoop minstens 12 maanden ononderbroken in het gebouw gewoond heeft (art. 93bis WIB 92) .
Wordt u bij het einde van een (erfpacht- of) opstalrecht privé eigenaar van een gebouw dat uw vennootschap gebouwd heeft, dan wordt u in principe niet belast op de ‘winst’ die u maakt wanneer u vervolgens dat gebouw verkoopt, ook niet wanneer u het binnen de vijf jaar na de verkrijging verkoopt.