Grote werken vruchtgebruik : ruling is duidelijk

Vruchtgebruik

Met ‘vruchtgebruikconstructies’ zijn de constructies bedoeld waarbij op een onroerend goed een tijdelijk vruchtgebruik wordt gevestigd ten voordele van een vennootschap (b.v. een vennootschap en haar bedrijfsleider kopen samen een onroerend goed, de vennootschap het vruchtgebruik en de bedrijfsleider de blote eigendom). In vergelijking met het vorige ‘standpunt’ omtrent de toepassing van artikel 344 § 1 W.I.B. 1992 op dergelijke constructies , vallen ten gronde twee wijzigingen te melden.

* Vooreerst geeft de Rulingcommissie in het nieuwe standpunt haar visie op de “waardering van een tijdelijk vruchtgebruik“. Dit moet gebeuren op “haar werkelijke waarde”. “Wat de toepassing van de directe belastingen betreft”, zo vervolgt de Commissie, “zijn de forfaitaire waarderingsmethode inzake registratierechten en inzake successierechten niet bruikbaar” (voor rechtspraak in gelijkaardige zin,  “De waardering wordt geval per geval onderzocht en zal onder andere moeten rekening houden met de staat waarin het onroerend goed zich bevindt, de nog uit te voeren werken, de kosten die de vestiging van het vruchtgebruik met zich meebrengt (notariskosten, registratierechten, e.d.) alsmede met de effectieve aanwending van het onroerend goed door de vennootschap (eigen gebruik, verhuren, intensief gebruik, slijtage, e.d.)”.

* Ten tweede is de Rulingcommissie nu van oordeel dat het vruchtgebruik “inzonderheid” niet kan worden geherkwalifceerd, indien de volgende vijf voorwaarden cumulatief vervuld zijn.

(1) “Het vruchtgebruik wordt verkregen van een derde”. In dat kader merkt de Commissie op dat :

– geen derde is, “een natuurlijk persoon die aandelen bezit van de vennootschap” die het vruchtgebruik zal verkrijgen of die in deze vennootschap “een opdracht of functies als [bedrijfsleider van de eerste subcategorie in de zin van] artikel 32, eerste lid, 1° W.I.B. 1992 uitoefent”; hetzelfde geldt voor zijn echtgenoot of hun kinderen wanneer hij of zijn echtgenoot “het wettelijk genot van de inkomsten van die kinderen hebben”;

– “de overtuiging” moet “worden bijgebracht dat de vestiging van het vruchtgebruik overeenstemt met de werkelijke wil van de verkoper”. “Een disproportionele verhouding tussen de prijs die betaald wordt, enerzijds, voor het vruchtgebruik en, anderzijds, voor de [blote] eigendom” vormt volgens de Commissie “een ernstige indicatie dat de verkopende partij misschien wel een derde is voor de verkoop van de volle eigendom maar geen derde is voor wat de voorgenomen vestiging van het vruchtgebruik betreft”;

(2) de looptijd van het vruchtgebruik moet minstens 20 jaar bedragen;

(3) “een belangrijk deel” (ongeveer 50 %) van het onroerend goed moet worden aangewend “voor de eigenlijke activiteit van de onderneming”;

(4) voor het gedeelte dat niet voor de eigenlijke activiteit van de onderneming wordt aangewend, moet een “marktconforme huur” worden betaald “op basis van een geregistreerde huurovereenkomst”. Een “kosteloze terbeschikkingstelling aan de bedrijfsleider b.v.” voldoet niet aan deze voorwaarde. Hetzelfde geldt voor “een huur op basis van de forfaitaire bedragen vermeld in artikel 18 K.B./W.I.B. 1992” (inzake voordelen van alle aard);

(5) “de eventuele kosten die aan het onroerend goed worden uitgevoerd, moeten worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 605 en 606 B.W.”. Daarbij moet artikel 606 B.W. (inzake de definitie van ‘grove herstellingen‘ ten laste van de blote eigenaar) “genuanceerd” worden geïnterpreteerd “overeenkomstig de interpretatie gegeven door het Hof van Cassatie in haar arrest van 22 januari 1970”. Dit houdt in dat, “naast de werken opgesomd in het Burgerlijk Wetboek, bij wijze van voorbeeld eveneens als grove herstellingen moeten worden beschouwd : de herstelling van het timmerwerk van een woning; de herstelling en vernieuwing van gemeenschappelijke muren; de installatie of vernieuwing van centrale verwarming; de installatie of vernieuwing van elektriciteit”. “Worden daarentegen bij wijze van voorbeeld aangemerkt als onderhoudswerken ten laste van de vruchtgebruiker : schilderwerken (ook van buitenmuren), met uitzondering van de initiële schilderwerken; vernis- en lakwerken; het ruimen van putten; de herstellingen (met uitsluiting van vernieuwingen) aan parketvloeren, plafonds, trappen, het dak, reinigen en herstellen van schoorstenen; het onderhoud en de herstellingen aan de liften en waterpompen; herpleisteren; vernieuwing van tapijt”.

Erfpacht

Met ‘erfpachtconstructies’ zijn constructies bedoeld waarbij, enerzijds, een erfpachtrecht wordt gevestigd ten gunste van een persoon (met betaling van het registratierecht van 0,2 %) en, anderzijds, het met het ‘erfpacht bezwaarde’ eigendomsrecht wordt overgedragen aan een andere persoon (met betaling van het verkooprecht berekend op een fractie van de waarde van het vastgoed, rekening houdend met het erfpachtrecht).

In vergelijking met het vorige ‘standpunt’ omtrent de toepassing van de algemene antimisbruikbepaling (van art. 18 W.Reg.) op dergelijke constructies , kan in hoofdzaak op het volgende worden gewezen.

* Het oorspronkelijke standpunt somde twee cumulatieve voorwaarden op waaronder herkwalificatie (in een gewone verkoop van de volle eigendom) mogelijk werd geacht; nl. (1) de erfpachter en de koper van het ‘bezwaarde’ eigendomsrecht zijn met elkaar verbonden en (2) het erfpachtcontract voorziet in een eenmalige canon die de venale waarde van het vastgoed in volle eigendom benadert of de vestiging van het erfpachtrecht en de overdracht van het bezwaarde eigendomsrecht gebeuren gelijktijdig.

In het nieuwe standpunt formuleert de Commissie het anders. Zij stelt nu dat geen herkwalficaitie mogelijk is in de twee volgende gevallen :

(1) tussen de erfpachter en de verkrijger van het ‘bezwaarde’ eigendomsrecht is er geen band, of

(2) er is geen sprake van een eenmalige canon die de venale waarde bereikt en de vestiging van het erfpachtrecht en de verkoop van het ‘bezwaarde’ eigendomsrecht gebeuren niet gelijktijdig.

* Zijn de twee partijen wel met elkaar verbonden, dan zal de Rulingcommissie toch niet overgaan tot herkwalifatie, indien – naast het naleven van de twee voorwaarden onder (2) hiervoor – bepaalde ‘engagementen’ worden aangegaan, nl.

– geen wedersamenstelling van de volle eigendom tijdens de duur van het erfpachtrecht. Het nieuwe standpunt aanvaardt hierop nu een uitzondering, nl. als “de wedersamenstelling wordt gedaan in het voordeel van een andere natuurlijke of rechtspersoon [dan] de erfpachter en de koper van de met het recht van erfpacht bezwaarde goederen” en met toepassing van het normale verkooprecht (van art. 44 W.Reg.);

– geen wijziging van de controle gedurende vijf jaar (indien de erfpachter en “de nieuwe eigenaar van de met erfpacht bezwaarde onroerende goederen vennootschappen zijn die als voornaamste actief enkel deze zakelijke rechten bezitten”). Ook op dit ‘engagement’ aanvaardt de Commissie nu een uitzondering “in het geval de controlewijziging het gevolg is van de uitoefening van de waarborgen gevestigd op de aandelen van de betrokken vennootschappen ten voordele van een financiële instelling”.