Huurovereenkomst registreren om aftrekbaar te zijn?

Invloed van Registratie van Huurovereenkomst op Fiscale Aftrek van Huurkosten

In een vorig blogartikel hebben we het belang van formulier 270 MLH besproken, dat vanaf aanslagjaar 2024 bij de belastingaangifte moet worden gevoegd om huurkosten aftrekbaar te maken. Hierna bekijken we hoe de (kosteloze) registratie van een huurovereenkomst de aftrek van huurkosten beïnvloedt.

Geen Huuraftrek bij Gratis Geregistreerde Huurovereenkomst

Elke huurovereenkomst moet binnen 4 maanden na ondertekening geregistreerd worden bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Deze registratie gebeurt meestal tegen 0,2% registratiebelasting, maar bij woninghuur is de registratie kosteloos.

Als een woninghuurovereenkomst gratis geregistreerd is, zijn de huurgelden vanaf aanslagjaar 2024 niet meer aftrekbaar als beroepskosten, zelfs als de huurder de woning voor beroepsactiviteiten gebruikt, zoals een tweede verblijf dichter bij de werkplaats. Dit beschermt particuliere verhuurders tegen fiscale consequenties als huurders zonder hun medeweten de huurgelden als beroepskosten aftrekken. In dit geval wordt de particuliere verhuurder privé belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) x 1,4.

Huuraftrek bij Niet-Geregistreerde Huurovereenkomst?

Als de particuliere verhuurder de woninghuur niet registreert zoals wettelijk verplicht, kan de huurder de huurgelden aftrekken als beroepskosten, mits hij formulier 270 MLH toevoegt bij zijn belastingaangifte en het beroepsmatig karakter van de huur aantoont (art. 49 WIB92). De particuliere verhuurder wordt dan privé belast op de werkelijke netto huur.

Strategieën voor Geregistreerde Huurovereenkomsten

Voor particuliere verhuurders is het voordelig om de woninghuur kosteloos te laten registreren. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst is dus niet hetzelfde als een gratis geregistreerde woninghuurovereenkomst.
Als de huurder de woning deels beroepsmatig wil gebruiken, kan de huurovereenkomst niet kosteloos geregistreerd worden.
Er kan dan gewerkt worden met twee huurovereenkomsten: één voor bewoning (90%) en één voor het beroepsdeel (10%). De eerste overeenkomst wordt gratis geregistreerd, waarbij de verhuurder privé belast wordt op 90% van het geïndexeerde KI + 40%. De tweede overeenkomst wordt geregistreerd tegen 0,2% registratiebelasting, aftrekbaar voor de huurder mits toevoeging van bijlage 270 MLH, en de verhuurder wordt privé belast op 10% van de werkelijke netto huur.

Bedrijfsleider en Vennootschap

Een bedrijfsleider die een deel van zijn woning (bureelruimte) verhuurt aan zijn eigen vennootschap, kan deze verhuur fiscaal aftrekbaar maken voor de vennootschap, mits formulier 270 MLH wordt ingediend bij de aangifte vennootschapsbelasting. De bedrijfsleider wordt privé belast op de werkelijke netto huur, zelfs als de vennootschap-huurder het formulier niet toevoegt.

Uitzondering op Aftrekverbod voor Kosteloos Geregistreerde Woninghuur

Een belangrijke uitzondering op het aftrekverbod geldt wanneer de woning wordt gehuurd voor een bedrijfsleider of werknemer vanwege een wettelijke of contractuele verplichting.
Bijvoorbeeld, als een werkgever een woning huurt voor een werknemer (expat) of een vennootschap een woning ter beschikking stelt van haar bedrijfsleider, kan de huur fiscaal worden afgetrokken, ondanks de gratis registratie van de woninghuur, mits formulier 270 MLH bij de belastingaangifte wordt gevoegd. In dit geval wordt de particuliere verhuurder privé belast op de werkelijke netto huur.

Let op: Als de huurder het formulier niet indient en de huurkosten niet aftrekt, blijft de particuliere verhuurder privé belast op geïndexeerd KI x 1,4.