Is renoveren tegen 6% btw niet meer zo eenvoudig?

Werken laten uitvoeren aan een privéwoning van minstens vijf jaar oud, kan in principe tegen 6% btw. In de praktijk zijn er echter te veel misbruiken, aldus de Btw in een beslissing van 13.05.2014. Waarover gaat het precies?
Wat kan er tegen 6% btw?
De klassieke voorwaarden. Die kent u inmiddels. Het moet gaan om zgn. werken in onroerende staat aan een woning die minstens vijf jaar in gebruik is en die hoofdzakelijk privé gebruikt wordt. Verder is er vereist dat u een attest tekent voor de aannemer waarin u bevestigt dat aan deze voorwaarden voldaan is.

Dus niets gewijzigd ter zake? Dat klopt. Laat u bv. een nieuwe keuken of badkamer installeren bij u thuis, dan kan dat inderdaad nog steeds tegen 6% btw als uw woning ten minste vijf jaar oud is. Er is in dat opzicht helemaal niets gewijzigd.

Let op! Zit uw woning in uw vennootschap, dan moet de aannemer in principe factureren zonder btw. U (uw boekhouder) moet de verschuldigde btw dan zelf opnemen in de btw-aangifte van de vennootschap. Ook dan kan het 6%-btw-tarief nog altijd van toepassing zijn. Ook op dit punt is er dus niets gewijzigd.

Niet té grondig verbouwen? Ook dat is inderdaad nog altijd het geval. Een renovatie die dermate grondig is dat er in feite een nieuw gebouw tot stand gekomen is, kan nl. niet het verlaagde btw-tarief van 6% genieten. Ook dat is op zich echter niet nieuw.

De verkoper die het ook renoveert…
Een bouwpromotor dus? Daar heeft de Btw het inderdaad al moeilijker mee. Zo’n promotor ‘verkoopt’ u dan doorgaans eerst een oud gebouw of een deel ervan met registratierechten en dus zonder btw. Vervolgens tekent u dan bij diezelfde ‘verkoper’ een contract voor de grondige renovatie van die woning of dat appartement en dat wordt u dan afgerekend tegen 6% btw.

Misbruik volgens de Btw!

Dat is kortweg inderdaad wat de Btw nu stelt in die fameuze beslissing (beslissing E.T. 120.125, 13.05.2014) . Die twee contracten zijn immers onlosmakelijk met elkaar verbonden, zodat het in feite gaat om een gewone verkoop op plan van een nieuwbouw. Er moet in zo’n geval m.a.w. 21% btw aangerekend worden op de totaliteit, dus ook op de grond!

Afzonderlijke verkoper en aannemer?
Probleem opgelost? In theorie alleszins wel. U koopt het oude gebouw dan van verkoper X met registratierechten en u laat het renoveren door aannemer Y tegen 6% btw. Er is nu geen kunstmatige opdeling meer in twee contracten, want het gaat om twee verschillende partijen. In de praktijk is echter niets wat het lijkt…

X en Y ‘kennen’ elkaar? In de praktijk zijn X en Y m.a.w. dikwijls twee zustervennootschappen die behoren tot dezelfde bouwonderneming. Voor de Btw maakt dat dan geen enkel verschil. Ook dan zal die m.a.w. fiscaal misbruik inroepen om alsnog 21% btw aan te rekenen op de totaliteit.

Dit is geen automatisme. De Btw moet m.a.w. wel bewijzen dat X en Y ‘verwant’ zijn en dat de splitsing louter en alleen gebeurde om het 6%-btw-tarief te kunnen genieten.

U heeft zelf een aannemer gezocht?

Dan is er uiteraard geen probleem. Koopt u ergens een oude woning van een bejaard koppel en zoekt u vervolgens zelf een aannemer die het voor u volledig zal renoveren, dan is er geen enkel probleem. De aankoop blijft dan met registratierechten en de renovatie kan in principe tegen 6% btw.

Een oud pand kopen met registratierechten en laten renoveren tegen 6% btw kan in principe nog altijd, tenzij de verkoper en de aannemer dezelfde zijn of verwant zijn met elkaar zoals bij een bouwpromotor. In dat geval gaat het om een verkoop op plan, aldus de Btw en dat kan alleen tegen 21% btw op de totaliteit.