Kan ik gebouw zetten op de grond van iemand anders?

Gebouwen die worden opgericht op het terrein van een derde worden vermoed te zijn bekostigd door en toe te behoren aan de grondeigenaar, tenzij het tegendeel kan worden bewezen (art. 553 B.W.). Deze bepaling geldt eveneens voor beplantingen en alle werken op of onder de grond. Het bewijs van het tegendeel kan worden geleverd door aan te tonen dat de grondeigenaar afstand heeft gedaan van het recht van natrekking.

Hoewel algemeen wordt voorgehouden dat dergelijke verzaking moet blijken uit een duidelijke wilsuiting, is het toch aanvaard dat ook een stilzwijgende afstand van het recht van natrekking kan gebeuren. Een stilzwijgende afstand kan worden bewezen aan de hand van vermoedens.

Bijvoorbeeld: niet de grondeigenaar maar de oprichter heeft de prijs heeft betaald voor de gebouwen, de oprichter van de gebouwen heeft hiervoor krediet(en) aangevraagd, de bouwvergunning is aangevraagd op naam van de oprichter, de oprichter (vennootschap) heeft de bouwwerken geactiveerd en afgeschreven, …

Als er aldus sprake is van afstand van recht van natrekking dan zijn de uitgevoerde bouwwerken (of beplantingen) eigendom van de oprichter.

Uit cassatierechtspraak blijkt dat een stilzwijgende afstand de facto impliceert dat er sprake is van een recht van opstal (zie Cass. 19 mei 1988, RW 1988-89, 572). Indien er een einde gemaakt wordt aan het recht van opstal dient in principe, i.e. tenzij anders overeengekomen, door de grondeigenaar een vergoeding, gelijk aan de actuele waarde van de gebouwen (opstallen), te worden betaald.

De fiscus is in deze echter geen gewone derde waardoor de tegenstelbaarheid van een de facto recht van opstal niet dient te worden aangetoond door de overschrijving op het hypotheekkantoor. De realiteit van stilzwijgend afstand van recht van natrekking is voldoende en de fiscus moet hier rekening mee houden.

Voor de volledigheid kan vermeld worden dat er in de configuratie zaakvoerder (grondeigenaar) – oprichter (vennootschap) geen sprake kan zijn van een belastbaar voordeel alle aard zolang de grondeigenaar geen eigenaar is van de gebouwen. Dit geldt trouwens eveneens in de relatie verhuurder – huurder. Zolang de huurovereenkomst loopt kan de verhuurder namelijk geen recht laten gelden op de gebouwen of werken (verbouwingen) die eigendom zijn van de huurder.