Kan ik opstalcontract zelf verlengen zonder notaris?

Onderhandse verlenging recht van opstal is tegenstelbaar aan fiscus

De beëindiging van het recht van opstal doet de vraag rijzen of in hoofde van de opstalgever een voordeel van alle aard zal ontstaan ingevolge de verkrijging van de opstallen door het recht van natrekking.

Om deze fiscale klif te omzeilen, komt het voor dat het opstalcontract wordt verlengd. Op die manier wordt het probleem alvast uitgesteld tot een later tijdstip.

Wanneer is deze verlenging tegenstelbaar aan de fiscus?

In een casus had een verlenging bij onderhandse akte plaatsgevonden, maar was de fiscus van mening dat deze verlenging haar niet tegenstelbaar was. Een overeenkomst tot vestiging van een recht van opstal is immers verplicht registreerbaar en een verlenging moet gebeuren bij authentieke akte.

Fiscus is geen derde

De rechtbank van Gent is van mening dat een onderhandse overeenkomst waarbij het opstalrecht tussen de partijen wordt verlengd, een duidelijke afstand van natrekking betreft.
Elke afstand van het recht van natrekking leidt tot een (zelfstandig) opstalrecht.

De rechtbank vonnist dat wanneer de verlenging gebeurde vóór het van rechtswege verstrijken van de aanvankelijke termijn en gebeurde middels de overeenkomst met het akkoord van de beide partijen, de omstandigheid dat van de verlenging van het opstalrecht geen authentieke akte werd verleden en deze niet werd geregistreerd, geen afbreuk doet aan de tegenstelbaarheid van de verlenging ten aanzien van de fiscale administratie.

De fiscus is geen derde bij het vestigen van de belasting en dient rekening te houden met onderhandse overeenkomsten.

Door de verlenging van de termijn is geen voordeel kunnen ontstaan. De taxatie kan niet worden behouden.