Meeneembaarheid van registratierechten en vruchtgebruik naakte eigendom

Een klant heeft bv in het Vlaams gewest samen met zijn echtgenote een woning gekocht in het jaar 1989. Zij verkopen nu deze hoofdverblijfplaats om samen met hun vennootschap een ruimer pand te kopen waarin zij zullen wonen. De vennootschap koopt het vruchtgebruik en zij kopen privé de blote eigendom. Hebben hij en zijn echtgenote nu beide recht op de meeneembaarheid?

In het Vlaams gewest worden de vroeger betaalde registratierechten op een hoofdverblijfplaats meegenomen bij de aankoop van een nieuwe hoofd­verblijfplaats. Het geldelijke voordeel is wel beperkt tot maximaal € 12.500 per nieuwe aankoop.

Per natuurlijke persoon

De meeneembaarheid wordt per natuurlijke persoon bekeken. De rechten die iemand oorspronkelijk betaald heeft, komen in aanmerking voor de meeneembaarheid. Het is zonder belang dat die rechten betaald werden naar aanleiding van de aankoop van de volle eigendom, de blote eigendom of het vruchtgebruik.
Verder is het ook zonder belang dat de nieuwe aankoop in hoofde van de genieter van de meeneembaarheidslaat op de volle eigendom, de blote eigendom of het vrucht­gebruik. In ons voorbeeld is het perfect mogelijk om de vroeger betaalde rechten op de volle eigendom te verrekenen met de rechten die betaald moeten worden op de blote eigendom.

Welke zijn de maximumbedragen?

In de eerste plaats kunnen slechts die rechten verrekend worden die effectief betaald werden door de echtgenoten destijds. Maar anderzijds kunnen er ook niet meer rechten verrekend worden dan degene die thans – bij de nieuwe aankoop – door hen betaald moeten worden.
Indien de oorspronkelijke rechten hoger zijn dan degene die nu betaald moeten worden, worden die vroegere rechten niet terugbetaald. Een vennootschapkomt nooit in aanmerking voor de meeneembaarheid.

Maar er is meer!

Bij de bepaling van het maximumbedrag van de meeneembare rechten wordt er ook rekening gehouden met dat maximumbedrag van € 12.500 per aankoop doordat dit omgedeeld moet worden in verhouding tot de fractie die elke koper verwerft in het onroerend goed. Dit blijft zelfs zo indien niet alle personen die kopen de meeneembaarheid kunnen genieten. Dit kan zijn omdat, zoals in dit voorbeeld, een vennootschap de meeneembaarheid niet kan genieten, maar het is ook perfect mogelijk dat bij een aankoop door samenwonenden de ene wel en de andere niet over meeneembare rechten beschikt.

Voorbeeld

Stel dat in de akte van aankoop de waarde van het vruchtgebruik van de vennootschap bepaald wordt op 80% van de prijs. Bijgevolg heeft de blote eigendom een waarde van 20%. Het maximum dat de echtgenoten kunnen verrekenen, is dan ook gelijk aan 20% van € 12.500 of slechts € 2.500. Dit veronderstelt dat zij op hun oorspronkelijke aankoop in het jaar 1989 minstens ook € 2.500 aan regis­tratierechten betaald hebben. Het voordeel van de meeneembaarheid wordt door deze manier van berekenen sterk beperkt bij de aankoop van het vruchtgebruik door de vennootschap en de blote eigendom door de natuurlijke personen. Houd hier rekening mee!

Samenvatting : Bij de aankoop van de blote eigendom door de natuurlijke persoon en het vrucht­gebruik door de vennootschap wordt er bij het bepalen van het maximumbedrag van € 12.500 aan meeneembare rechten ook rekening gehouden met de verhouding blote eigendom/vruchtgebruik. Houd hier rekening mee!