Waar zult u het geld halen? Uit uw spaar­pot? Uit de mar­ges van uw hy­po­theek? Of uit een nieu­we le­ning bij de bank? Uit een rond­vraag die Ba­ti­bouw liet uit­voe­ren bij 1.400 Bel­gen blijkt dat acht op de tien min­stens ge­deel­te­lijk spaar­geld in­zet­ten, dat bijna de helft leent (al dan niet ten dele), en dat bijna drie op de tien voor een deel van het bud­get ook op pre­mies of sub­si­dies re­ke­nen. Voor de keuze tus­sen eigen mid­de­len in­zet­ten of bij­le­nen geven we hier en­ke­le aan­dachts­pun­ten waar­mee u uw huis­werk kunt maken.

1. Spreek uw spaar­geld aan

‘Op je spaar­boek­je le­vert het toch niets op!’ Met de lage ren­te­ta­rie­ven waar we nu al ver­schei­de­ne maan­den tegen aan­kij­ken, heeft de lief­de van de Belg voor zijn spaar­cen­ten een se­ri­eu­ze knauw ge­kre­gen. De rente op spaar­rekeningen ligt in­der­daad erg laag. Op het eer­ste ge­zicht is het dan de lo­gi­ca zelve om met dat geld wat an­ders te doen.

Toch kijkt u het best wat ver­der. Houd bij­voor­beeld in het ach­ter­hoofd dat u een buf­fer van spaar­geld moet hou­den voor on­voor­zie­ne om­stan­dig­he­den – het equi­va­lent van een zes­tal maan­den loon wordt vaak als mi­ni­mum aan­ge­ra­den, al vin­den som­mi­ge ad­vi­seurs dat nog aan de krap­pe kant.

Ook als u bo­ven­op dat buf­fer­be­drag nog spaar­geld over hebt, is het niet al­tijd de beste optie om het in uw ver­bou­wing te stop­pen. U hoeft geen ge­rou­ti­neer­de be­leg­ger te zijn om met dat spaar­geld toch wat meer ren­de­ment te be­ha­len. Zo­lang u uw spaar­geld niet ‘vast­zet’ – in een ver­bou­wing of een be­leg­ging – houdt u ook de mo­ge­lijk­heid open om het over en­ke­le jaren mis­schien te be­leg­gen als de ren­de­men­ten weer iets hoger lig­gen.

Eigen spaar­geld aan­spre­ken

Pro:

·       Geen ren­te­last

·       Geen bij­ko­men­de kos­ten

Con­tra:

·       Ge­mist ren­de­ment

·       Geen fis­caal voor­deel

Dat ren­de­ment moet u af­we­gen tegen de kost­prijs van lenen, die op dit ogen­blik even­eens laag is. Maar stel dat u een le­ning kunt af­slui­ten tegen 2,5 pro­cent, dan is het niet nodig om een be­leg­ging te vin­den die 2,5 pro­cent ren­de­ment biedt. Naar­ge­lang u af­be­taalt, daalt im­mers het uit­staan­de ka­pi­taal en zak­ken dus ook de in­tres­ten. De in­trest op uw be­leg­ging heeft daar­en­te­gen wel be­trek­king op het vol­le­di­ge be­drag. Het vol­staat dat het ren­de­ment van uw be­leg­ging 60 à 70 pro­cent be­loopt van de rente op de le­ning om te kie­zen voor lenen.

De cij­fers zijn niet luk­raak ge­ko­zen: de ge­af­fi­cheer­de ta­rie­ven voor woon­kre­die­ten lig­gen de jong­ste tijd bij veel ban­ken rond 2,5 à 3 pro­cent voor een loop­tijd van tien jaar. U zult voor uw be­leg­ging mis­schien iets meer ri­si­co moe­ten nemen dan met een tak21-le­vens­ver­ze­ke­ring waar­op het ge­ga­ran­deerd ren­de­ment mo­men­teel slechts 1 à 1,5 pro­cent is, al kwam het net­to­ren­de­ment bij veel aan­bie­ders vorig jaar toch nog op 2 pro­cent of wat hoger uit.

Ener­zijds dui­ken er geen extra kos­ten op wan­neer u ge­woon uw spaar­geld van een spaar­re­ke­ning plukt, an­der­zijds creëert u geen nieu­we mo­ge­lijk­heid om een fis­caal voor­deel te put­ten uit een kre­diet.

2. Neem uw woon­kre­diet op

Ge­steld dat u nog wat af­be­ta­lings­ca­pa­ci­teit hebt, be­sluit u (een deel van) uw ver­bou­wings­bud­get te wil­len lenen. Tegen welk ren­te­ta­rief en tegen welke kos­ten u leent voor de ver­bou­wing hangt in grote mate af van de vraag of het om een woon­kre­diet gaat. U bent er on­ge­twij­feld ook al mee om de oren ge­sla­gen dat de ta­rie­ven van de woon­kre­die­ten van­daag erg laag lig­gen.

He­le­maal mooi wordt het als u nog een hy­po­theek hebt en een we­der­op­na­me kunt doen. Ka­pi­taal dat u al te­rug­be­taald had, vraagt u dan nóg eens te leen bij de bank. Omdat dit bin­nen een lo­pen­de hy­po­theek ge­beurt, is er geen nieu­we hy­po­the­cai­re in­schrij­ving nodig. Met an­de­re woor­den: u be­taalt geen no­ta­ris­kos­ten.

Wat het ren­te­ta­rief be­treft, wor­den we­der­op­na­mes wel als nieu­we kre­die­ten be­han­deld, met eigen voor­waar­den en ta­rie­ven. Het ta­rief is dat van het mo­ment van de aan­vraag, dus wie nu voor een we­der­op­na­me kiest, zal in veel ge­val­len een ta­rief krij­gen dat voor­de­li­ger is dan dat van het oor­spron­ke­lij­ke woon­kre­diet.

Woon­kre­diet op­ne­men

Pro:

·       Spaar­geld blijft be­schik­baar voor an­de­re be­ste­din­gen of be­leg­gin­gen

·       Geen nieu­we hy­po­the­cai­re  in­schrij­ving nodig

·       Mo­ge­lijk kunt u het fis­caal voor­deel lan­ger ge­nie­ten

Con­tra:

·       Ren­te­last ver­groot

Wan­hoop niet met­een als u nog niet veel ka­pi­taal hebt af­be­taald van uw oor­spron­ke­lij­ke woon­kre­diet – in de eer­ste jaren be­ta­len veel le­ners voor­na­me­lijk rente. Ver­schei­de­ne ban­ken pas­sen daar toch nog een mouw aan. Bij Cre­lan bij­voor­beeld kunt u tot 20 pro­cent van het oor­spron­ke­lij­ke ka­pi­taal­be­drag her­op­ne­men. Als voor­waar­de wordt wel ge­steld dat u als klant al min­stens drie jaar pro­bleem­loos het oor­spron­ke­lij­ke kre­diet af­be­taalt. Onder de­zelf­de voor­waar­den kan bij BNP Pa­ri­bas For­tis soms tot 120 pro­cent van het oor­spron­ke­lij­ke be­drag wor­den ge­leend. Bij an­de­re ban­ken blijft de regel dat al­leen het te­rug­be­taal­de ka­pi­taal kan wor­den her­op­ge­no­men, al kan er soms – af­han­ke­lijk van het dos­sier – een nieuw kre­diet wor­den toe­ge­kend zon­der bij­ko­men­de waar­borg.

Door het kre­diet op­nieuw uit te brei­den, ver­groot of ver­lengt u even­tu­eel het fis­ca­le voor­deel dat u uit uw woon­le­ning put, als u dat nog niet vol­le­dig hebt benut via de in­breng van de ka­pi­taal­a­f­los­sin­gen en in­trest­be­ta­lin­gen van de oor­spron­ke­lij­ke som. Let wel: ook de fis­cus be­schouwt de we­der­op­na­me als een nieuw kre­diet. Sloot u dat bij­ko­men­de kre­diet af na 1 ja­nu­a­ri 2015, dan geldt dus de nieu­we, ver­laag­de woon­bo­nus. (de­tails: zie ka­der­stuk on­der­aan)

3. Sluit een nieuw woon­kre­diet af

Een hy­po­theek loopt stan­daard der­tig jaar, ten­zij u ze om de een of an­de­re reden liet schrap­pen. Ook wan­neer uw eer­ste woon­kre­diet in­mid­dels he­le­maal is af­be­taald, be­staat uw hy­po­theek dus mo­ge­lijk nog en kunt u een we­der­op­na­me doen zon­der nieu­we hy­po­the­cai­re in­schrij­ving.

Nieuw woon­kre­diet af­slui­ten

Pro:

·       Spaar­geld komt be­schik­baar voor een an­de­re be­ste­ding of an­de­re be­leg­ging

·       Fis­caal voor­deel

Con­tra:

·       Ren­te­last

·       Kos­ten hy­po­the­cai­re in­schrij­ving

Hebt u geen hy­po­theek (meer), dan ver­an­dert het plaat­je. Een nieuw woon­kre­diet af­slui­ten is dan een optie. Wel­licht zult u tegen een scher­per ta­rief kun­nen lenen dan bij een le­ning op af­be­ta­ling, maar u hebt hier wel de bij­ko­men­de kos­ten van de in­schrij­ving. Via de re­ken­si­mu­la­tor op de web­si­te notaris.be kunt u een idee krij­gen van die kos­ten. Voor een ge­leend be­drag van 30.000 euro be­dra­gen die tus­sen 1.700 en 2.200 euro; met een le­ning van 75.000 euro kijkt u aan tegen 2.650 tot 3.100 euro no­ta­ris­kos­ten.

Met een nieuw woon­kre­diet ge­niet u op­nieuw het fis­ca­le voor­deel van de woon­bo­nus. Daar zijn wel en­ke­le voor­waar­den aan ver­bon­den: het kre­diet moet be­trek­king heb­ben op uw enige en eigen wo­ning, het moet min­stens tien jaar lopen, en al ziet uw bank er wel­licht geen gra­ten in, voor de fis­cus mag het niet wor­den benut voor de aan­leg van uw tuin, oprit of zwem­bad. Denk voor­al goed na over die re­la­tief lange loop­tijd: u be­taalt dan veel lan­ger (en dus meer) in­tres­ten. Reken dus na of het fis­ca­le voor­deel daar vol­doen­de tegen op­weegt.

4. Kies voor een le­ning op af­be­ta­ling

Ziet u het niet zit­ten een nieuw woon­kre­diet af te slui­ten, dan is er na­tuur­lijk nog de le­ning op af­be­ta­ling. De mees­te ban­ken heb­ben een ver­bou­wings­le­ning in de aan­bie­ding met gun­sti­ger ta­rie­ven dan voor een ge­woon con­su­men­ten­kre­diet. Toen we en­ke­le ta­rie­ven op­vroe­gen, va­ri­eer­den die tus­sen 3,5 en 6 pro­cent (jaar­lijks kos­ten­per­cen­ta­ge). U kijkt dus best even rond. Het ta­rief wordt bij veel ban­ken ook wat hoger naar­ge­lang u lan­ger wilt lenen, zeker als u over meer dan vijf jaar wilt af­be­ta­len. De groot­ban­ken en en­ke­le prijs­bre­kers heb­ben nog een strak­ker ta­rief voor mi­li­eu­vrien­de­lij­ke pro­jec­ten: zo­ge­he­ten groe­ne le­nin­gen of eco­kre­die­ten. Die schom­me­len tus­sen 3,5 en 5 pro­cent (jaar­lijks kos­ten­per­cen­ta­ge).

Le­ning op af­be­ta­ling

Pro:

·       Spaar­geld blijft be­schik­baar

·       Ook voor in­ves­te­rin­gen die niet pas­sen in het woon­kre­diet

·       Geen kos­ten

Con­tra:

·       Ho­ge­re ren­te­last

·       Zel­den fis­caal voor­deel

Dat ta­rief zal dus wel hoger uit­ko­men dan voor een woon­kre­diet, en de le­ning komt niet in aan­mer­king voor een fis­caal voor­deel. Waar­om dan toch voor een verbouwings­lening kie­zen? Bij­voor­beeld omdat u maar een klei­ne som bij wilt lenen die de kos­ten van een nieu­we hy­po­theek­in­schrij­ving niet ver­ant­woordt – aan een le­ning op af­be­ta­ling zijn geen kos­ten ver­bon­den, zelfs dos­sier­kos­ten mogen vol­gens de wet niet wor­den aan­ge­re­kend. Of omdat u in uw nieuw sa­men­ge­steld gezin be­paal­de re­ke­nin­gen apart wilt hou­den en an­de­re net wilt delen. Of omdat de toe­ken­ning van een le­ning op af­be­ta­ling snel­ler ver­loopt.

Als u de woon­bo­nus niet kunt ge­nie­ten en u het ka­das­traal in­ko­men van uw wo­ning aan­geeft als ‘in­kom­sten uit on­roe­rend goed’, kunt u daar­van wel de in­tres­ten van uw le­ning af­trek­ken. Idem als u an­de­re in­kom­sten uit on­roe­rend goed aan­geeft.

Be­las­ting­ver­min­de­ring voor we­der­op­na­me? 

Als u een bij­ko­men­de som leent via een we­der­op­na­me bin­nen een be­staand hy­po­the­cair kre­diet be­schouwt de fis­cus dat als een nieuw kre­diet. Het kan een bij­ko­men­de be­las­ting­ver­min­de­ring op­le­ve­ren. Wat kunt u aan­ge­ven voor le­nin­gen voor de eigen wo­ning?  

In Vlaan­de­ren

1. Uw eer­ste le­ning da­teert van VOOR 1 JA­NU­A­RI 2005 en uw twee­de le­ning van NA 1 JA­NU­A­RI 2015

U krijgt voort­aan al­leen nog het voor­deel voor de uit­ga­ven van de nieu­we le­ning onder het sys­teem van de Vlaam­se woon­bo­nus – dat wil zeg­gen met de nieu­we, la­ge­re pla­fond­be­dra­gen voor de in­breng die sinds 1 ja­nu­a­ri van dit jaar gel­den. Maar u bent niet ver­plicht de be­las­ting­ver­min­de­ring voor de nieu­we le­ning aan te vra­gen. U mag dus ook uw aan­gif­te blij­ven doen in het oude stel­sel van bouw­spa­ren, maar dan krijgt u geen ver­min­de­ring erbij voor de nieu­we le­ning. Twee op­ties die níét meer be­staan: beide le­nin­gen aan­ge­ven onder het oude sys­teem van bouw­spa­ren, of de oude le­ning aan­ge­ven onder bouw­spa­ren en de nieu­we onder de Vlaam­se woon­bo­nus.

2. Uw eer­ste le­ning da­teert van NA 1 JA­NU­A­RI 2005 EN VOOR 1 JA­NU­A­RI 2015, en uw twee­de le­ning van NA 1 JA­NU­A­RI 2015

U kunt de uit­ga­ven van de oor­spron­ke­lij­ke le­ning én van de her­op­na­me in­bren­gen voor de Vlaam­se woon­bo­nus. U dient wel re­ke­ning te hou­den met de pla­fond­be­dra­gen die voor beide an­ders zijn.

Basis:

·       U geeft al 2.280 euro of meer aan door de eer­ste le­ning? Dan kunt u niets extra’s aan­ge­ven.

·       U geeft al een be­drag X tus­sen 760 en 2.280 euro aan door de eer­ste le­ning? Dan kunt u nog 2.280 euro – X bij­ko­mend aan­ge­ven.

·       U geeft al een be­drag aan lager dan 760 euro? Dan kunt u 1.520 euro aan­ge­ven van de nieu­we le­ning.

Ver­ho­ging:

Als u recht hebt op de ver­ho­ging van 760 euro (eer­ste tien jaar) en/of 80 euro (min­stens drie kin­de­ren) voor de uit­ga­ven van uw nieu­we le­ning, wor­den de ver­mel­de grens­be­dra­gen voor de uit­ga­ven van de nieu­we le­ning ver­hoogd. U moet dan het ver­schil be­re­ke­nen tus­sen die 760 en/of 80 euro en het be­drag dat u van de oude le­ning al in­brengt boven 2.280 euro: in die mate wor­den uw grens­be­dra­gen ver­hoogd.

In de an­de­re ge­wes­ten

Wan­neer u sinds 1 ja­nu­a­ri 2014 een nieu­we le­ning af­sloot en op­teert voor de toe­pas­sing van de ge­wes­te­lij­ke woon­bo­nus, kun­nen de uit­ga­ven van de eer­ste le­ning niet lan­ger in aan­mer­king komen voor een (ge­wes­te­lij­ke) be­las­ting­ver­min­de­ring.