Naakte eigenaar : kan die lening fiscaal in mindering brengen?

Als naakte eigenaar uw lening fiscaal aftrekken?

Of u als naakte eigenaar van een woning fiscale voordelen heeft voor de uitgaven van de lening en welke dan, is in de praktijk niet altijd duidelijk. Vandaar dat onlangs nog eens opheldering gevraagd werd aan de minister…
Lenen voor de naakte eigendom
U koopt niet de volle eigendom. Dat kan perfect! Denk bv. aan de situatie waarbij u samen met uw vennootschap een woning koopt. Uw vennootschap koopt het vruchtgebruik en u privé de naakte eigendom van die woning. U heeft echter privé niet voldoende geld en gaat lenen voor de naakte eigendom. Een andere situatie is die waarin u privé het vruchtgebruik koopt van bv. een appartement aan zee en uw kinderen de blote eigendom, waarvoor zij dan moeten lenen.

Fiscale voordelen of niet?

De rechtspraak daarrond is in ieder geval niet duidelijk! De ene keer wordt gesteld dat de naakte eigenaar wél dezelfde fiscale aftrekken voor zijn lening moet krijgen als een volle eigenaar, de andere keer heeft de naakte eigenaar dan weer geen recht op de woonbonus of de aftrek voor het zgn. lange­termijnsparen of bouwsparen. Tijd dus dat de minister opheldering brengt…

Wat vindt de minister ervan?
Geen fiscaal voordeel. Daar komt het antwoord van de minister op neer (mond. vraag nr. 15849 van de heer Uyttersprot van 19.02.2013, Kamer­commissie 671, blz. 25-26). Een lening om de blote eigendom van een woning te verwerven, geeft geen recht op enig fiscaal voordeel. Dat geldt zowel voor de interesten als voor de kapitaalaflossingen.

Hoe komt dat?

De minister verwijst daarvoor naar het standpunt van de fiscus. Als blote ­eigenaar wordt u immers ook niet belast op de onroerende inkomsten van die woning. Het is namelijk enkel de vruchtgebruiker die het kadastraal ­inkomen of de werkelijke huurinkomsten van die woning moet aangeven…

Een premie schuldsaldoverzekering

voor een lening om de naakte eigendom te verwerven geeft wel recht op een ‘fiscale aftrek’ (parl.vr. nr.  99 van de heer Desutter van 29.06.1994).

De rechtspraak heeft al meermaals aanvaard dat de interesten van een lening om de naakte eigendom van een woning te kopen wél aftrekbaar zijn.

Wat als u al een woning heeft?
Situatie. Stel dat u reeds enkele jaren uw ‘enige en eigen’ (gezins)woning heeft waarvan de lening daarvoor voldoet aan de voorwaarden voor de woonbonus. U verwerft nu de naakte eigendom van een tweede woning…

Nog recht op de woonbonus?

Ja, toch wel. Ook de zgn. toeslagen op de basisaftrek woonbonus van € 750 (inkomstenjaar 2013) tijdens de eerste tien jaar raakt u daardoor niet kwijt. De naakte eigendom is daarvoor geen beletsel, tenminste voor zover de verwerving van de naakte eigendom ten vroegste een jaar na dat van de woonbonus-lening gebeurt.

Let op!

Die toeslagen verliest u wél als u volle eigenaar, opstalhouder of vruchtgebruiker zou worden van die tweede woning.

Ongeacht hoe u naakte eigendom verwerft? Ook hier is het antwoord: ja! De manier waarop u de naakte eigendom van een woning verkrijgt, is niet van belang. Of u nu samen met uw ouders een appartement aan zee koopt, waarbij zij het vruchtgebruik kopen en u dus de naakte eigendom, dan wel of u de naakte eigendom via een erfenis of schenking verkrijgt, speelt geen rol.

Leent u voor de aankoop van de naakte eigendom, dan kunt u alleen de premie schuldsaldoverzekering in uw aangifte inbrengen, uw interesten en kapitaal dus niet. Heeft u al een woning waarvoor de woonbonus geldt, dan behoudt u die volledig als u nadien de naakte eigendom van een tweede woning verwerft.