Wanneer een onroerend goed verhuurd wordt, is dit in principe vrijgesteld van btw. Hier zijn tal van uitzonderingen op, waaronder de verhuur van een ruimte die enkel en alleen gebruikt wordt voor het opslaan van goederen. De btw-administratie voorziet wel in een tolerantie waarbij maximum 10% van de oppervlakte van de verhuurde ruimte mag worden aangewend als kantoorruimte voor het beheer van de opslag. De Dienst Voorafgaande Beslissingen (DBV) heeft in een recente ruling de interpretatie in dit verband enigszins gewijzigd (Voorafgaande beslissing nr. 2015.035 van 3 maart 2015).Deze wijziging kan zijn belang hebben voor de praktijk.

Verhuur van een loods als uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur

Wanneer men een onroerend goed verhuurt, moet de verhuurder hier geen btw op aanrekenen. Het gaat hier om de exclusieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed, bijvoorbeeld om de verhuur van fabrieksgebouwen, huizen, zalen,… Keerzijde van de medaille is dat de verhuurder in dat geval ook geen recht heeft om de btw te recupereren die hij heeft betaald bij de bouw of eventuele herstellingswerken van het onroerend goed.

De terbeschikkingstelling van bergruimten voor het opslaan van goederen vormt hier één van de uitzonderingen op. Gaat de overeenkomst hierover zal de verhuurder wel degelijk btw moeten aanrekenen (tenzij hij heeft geopteerd voor de kleine ondernemingsregeling). Er moet wel steeds voor ogen worden gehouden dat uitzonderingen beperkend moeten worden geïnterpreteerd. Het moet gaan om de verhuur van een ruimte die enkel en alleen wordt gebruikt voor het opslaan van goederen. Dit is niet het geval wanneer een opslagruimte samen met een fabrieksgebouw wordt verhuurd. Economisch gezien vormen zij één geheel wanneer zijn door dezelfde verhuurder aan dezelfde huurder worden verhuurd. Op deze verhuur zal dan geen btw mogen worden aangerekend.

Om met btw te kunnen factureren mag er dan ook enkel sprake zijn van de verhuur van een opslagruimte. Deze ruimte mag – zoals gesteld – enkel en alleen worden aangewend voor het effectief opslaan van goederen. Strikt gezien mag de ruimte niet worden aangewend voor het produceren, herstellen, herverpakken,… van goederen. Is dit wel het geval, gaat het om een onroerende verhuur, vrij van btw.

De btw-administratie aanvaardt wel dat er nog sprake is van de verhuur van een loods of bergruimte voor de opslag van goederen wanneer er in de bergruimte een kantoor of een plaats is voorzien voor personen die belast zijn met het beheer van de opgeslagen goederen en dit voor zover de oppervlakte van dat kantoor of die plaats niet meer bedraagt dan 10% van de totale oppervlakte van het gebouw. Deze 10% is strikt te interpreteren.

Rulingcommissie wijzigt de interpretatie van de btw-administratie

De rulingcommissie is echter van mening dat bij de beoordeling van de overeenkomst eerder moet gekeken worden naar het essentiële voorwerp, dan naar de oppervlakte. Wanneer het duidelijk bepaald wordt in de overeenkomst dat de ruimte of het gebouw enkel mag worden gebruikt voor de opslag van goederen, waarbij de eventuele bijkomende ruimten enkel bestemd zijn voor het beheer van de goederen, is het essentiële voorwerp het terbeschikking stellen van ruimten voor de opslag van goederen.

Indien de oppervlakte van de kantoorruimte meer dan 10% zou bedragen van de opslagruimte gaat het niet meer om de terbeschikkingstelling van een opslagruimte, maar om een onroerende verhuur vrij van btw, aldus volgens de interpretatie door de btw-administratie.

De rulingcommissie stapt nu af van die 10%-drempel in die zin dat moet worden rekening gehouden met het volume van de ruimte eerder dan met de oppervlakte. Men zal moeten kijken naar het volume van de kantoorruime die wordt aangewend voor het beheer van de goederen in vergelijking met het volume van de opslagruimte. Is het resultaat minder dan 10%, dan gaat het om de verhuur van opslagruimte waar btw op moet worden aangerekend. De voorwaarde dat in praktijk de opslagruimten effectief moeten worden aangewend voor het bewaren van de goederen, blijft uiteraard wel gelden.

Belang voor de praktijk?

Het komt regelmatig voor dat een overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een onroerende verhuur louter en alleen omdat de 10%-drempel wordt overschreden. Dit is te wijten aan de strikte interpretatie die wordt gehanteerd door de btw-administratie bij de kwalificatie van een overeenkomst voor opslag.

In de toekomst kan dan ook de kwalificatie van terbeschikking stelling voor het opslaan van goederen worden gegeven, waarbij dit nu niet het geval is. Mogelijks neemt de kantoorruimte meer dan 10% van de totale oppervlakte van de opslagruimte in beslag, maar minder dan 10% van het totale volume. De verhuurder zal dan moeten btw aanrekenen, maar heeft tegelijkertijd ook het recht om de btw op de bouw of eventuele herstelling van het gebouw te recupereren.