Spaans buitenverblijf via vennootschap kopen?.

Nu er op de Spaanse vastgoedmarkt koopjes te doen zijn, wilt ook u daar een buitenverblijf kopen, maar dan wel via uw vennootschap. Kan dat en hoe zit dat dan fiscaal gezien in elkaar?

Buitenverblijf via vennootschap kopen
Kan dat? Ja, op zich is er niets mis met het feit dat u via uw Belgische vennootschap een buitenlandse woning koopt. Zolang u er maar op toeziet dat uw statuten toelaten dat uw vennootschap vastgoed kan verwerven in België en in het buitenland. Voor een patrimoniumvennootschap zal dat doorgaans m.a.w. geen probleem zijn…

Spaans vastgoed in Belgische boekhouding

Koopt uw Belgische vennootschap een Spaans buitenverblijf, dan kan uw vennootschap ook afschrijven op dat pand, de interesten van een lening voor de aankoop ervan in kosten boeken, net zozeer als andere kosten gelinkt aan dat onroerend goed (bv. verzekering, kosten van onderhoud, kosten voor verhuur, enz.).

Hoe zit dat dan fiscaal?
In Belgische boekhouding, dus hier belast? Neen, toch niet. Om te weten waar uw vennootschap belasting moet betalen, moet u kijken naar het zgn. dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje. Voor wat betreft onroerende goederen geldt daar de regel dat “het land waar het onroerend goed gelegen is, ook de belasting erop mag heffen”. In dit geval is dat dus Spanje.

Concreet. Verhuurt u uw buitenverblijf, dan zijn die huurinkomsten enkel en alleen in Spanje belastbaar en dat tegen (momenteel) 24,75%. Verkoopt u later die woning met winst, dan wordt ook die winst in Spanje belast (tegen 21%).

Verblijft u gratis in uw buitenverblijf, dan bent u in Spanje belastbaar op de werkelijke huurwaarde van de woning.

Hoe zit dat dan fiscaal-technisch? Zonder al te veel in detail te treden, moet u in eerste instantie het fiscaal resultaat van uw Belgische vennootschap bepalen, inclusief het resultaat van uw Spaans buitenverblijf. Vermits echter Spanje heffingsbevoegd is, moet u daarna het netto buitenlands inkomen afzonderen. Dat doet u door het op een aparte regel van uw vennootschapsaangifte in te vullen, waardoor dat resultaat hier in België vrijgesteld wordt.

Blijkt uit de boekhouding een verlies voor uw vakantiewoning, dan is dat verlies in principe wel aftrekbaar van uw Belgische winst!

Wat met de notionele interestaftrek (NI)?

Als uw vennootschap een pand bezit in het buitenland, dan zal ze ook daardoor minder notionele interestaftrek krijgen. De nettoboekwaarde van dat pand (de aanschaffingswaarde min de geboekte afschrijvingen en openstaande lening) wordt immers afgetrokken van het zgn. eigen vermogen van de vennootschap om de notionele interestaftrek te berekenen. De basis waarop de NI berekend wordt, vermindert dus.

Was daar onlangs niets aan gewijzigd?

Ja, België zal eerstdaags inderdaad de wet inzake de NI aanpassen voor wat betreft zgn. buitenlandse inrichtingen en buitenlandse onroerende goederen. Het Hof van Justitie vond het een en ander immers discriminerend.

Oplossing

‘op z’n Belgisch’. In de praktijk zal uw vennootschap in principe echter niet méér NI krijgen. De nettoboekwaarde van het onroerend goed moet nu immers niet meer uit de berekeningsbasis van de NI gehaald worden, maar de totale NI die u uitkomt, moet verminderd worden met de NI toe te wijzen aan het buitenlands vastgoed!

Uw Spaans buitenverblijf zit dan wel in uw Belgische boekhouding, maar via uw vennootschapsaangifte wordt het ‘Spaans fiscaal resultaat’ afgezonderd. Uw belasting erop betaalt u dus in Spanje. Hoewel de NI-regel voor buitenlands onroerend goed aangepast wordt, zal u de facto toch niet méér NI krijgen.