Uw cliënt vraagt u of zijn vennootschap er baat bij heeft het vruchtgebruik van een onroerend goed te verwerven.

Gelet op de voor de hand liggende risico’s op een fiscaal onderzoek valt deze oplossing vandaag enkel aan te raden als men dat onroerend goed aan een voorzichtige evaluatie onderwerpt. Hierbij dient men rekening te houden met de huidige voorwaarden van de fiscale administratie.

Deze uitsluitend economische waardering wordt zowel door de administratie als door de meeste Belgische hoven en rechtbanken geëist.

Sinds het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Bergen van 28 februari 2005 kan de waardering van een vruchtgebruik niet meer uitsluitend op basis van de registratierechten worden verricht.
Uitgaand van een studie over de economische waarde van een vruchtgebruik heeft de rechtbank van eerste aanleg de aangevoerde waardering zonder meer naar het rijk van de ‘vruchtgebruikconstructies’ verwezen.

Om de economische waarde van een vruchtgebruik te berekenen

moet men zich baseren op de geactualiseerde brutohuuropbrengst tijdens de duur van het vruchtgebruik, waarvan men vervolgens de geraamde kosten ‒ zoals onderhoudskosten en onroerende voorheffing ‒ voor de vruchtgebruiker aftrekt.

Bovendien vinden wij het raadzaam dat u de volgende aanbevelingen aan uw cliënt geeft

om de verwerving van het vruchtgebruik van het onroerend goed door de vennootschap veilig te stellen:

·   Het onroerend goed moet tijdens de volledige duur van het vruchtgebruik hoofdzakelijk gebruikt worden voor beroepsdoeleinden of inkomsten (huur) opbrengen, die hoger zijn dan de gedragen lasten.
Ook al blijft de rechtspraak verdeeld over dat punt, toch lijkt de verwerving van het vruchtgebruik van een onroerend goed ‒ waarvan het gebruik grotendeels privé is ‒ ons af te raden.
Dat is bijvoorbeeld het geval met een gezinswoning waarvan slechts enkele kamers voor beroepsdoeleinden gebruikt worden.
Een voorbeeld van zo’n risicosituatie: een advocaat die reeds over een kabinet op een bepaalde plaats beschikt, beslist om de aankoop van het vruchtgebruik van een nieuw gebouw dat overwegend door zijn gezin bewoond wordt door zijn vennootschap te laten dragen.
Indien de advocaat geen reële activiteit in dat nieuwe gebouw kan aantonen (bijvoorbeeld door er regelmatig cliënten te ontvangen), lijkt de structuur van vruchtgebruik ons moeilijk te verantwoorden.

·    

·   Het vruchtgebruik wordt het best voor een deel met de eigen middelen van de vennootschap verworven.
Als deze verrichting louter via de bank gefinancierd wordt, kan ze immers sneller betwist worden. De waardering van het vruchtgebruik staat weliswaar volledig los van deze financieringskwestie.
Toch zou de administratie de fiscale aftrekken verbonden aan de verwerving van het vruchtgebruik kunnen betwisten op basis van artikel 49 van het WIB of oordelen dat dergelijke kosten onvoldoende verband houden met het maatschappelijk doel van de vennootschap. In die context kan het daarom raadzamer zijn om de operatie niet volledig met een banklening te financieren vanwege het risico dat een deel van de onroerende lasten verworpen zou worden.

·   Een financieel plan van het vastgoedproject is aangewezen, want zo kan men het globale rendement van de investering aantonen en dus ook de aanwending van de techniek van het vruchtgebruik financieel rechtvaardigen.

·   Men moet ook oog hebben voor het lot van de werken die de vennootschap in haar hoedanigheid van vruchtgebruikster moet uitvoeren. Ze kan enkel werken aanvangen die in haar hoofde een economisch belang hebben en elke andere vennootschap (derde ten aanzien van de naakte eigenaar) in dezelfde omstandigheden ondernomen zou hebben. Zoals de administratie suggereert, kunnen de partijen overeenkomen dat de werken die gedurende de vijf laatste jaren van het vruchtgebruik verricht worden, evenredig gedragen worden door de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar en dit in functie van de respectievelijke waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom ten aanzien van de waarde van de volle eigendom op het ogenblik waarop de werken in kwestie uitgevoerd worden.

·   Ook een ruling behoort tot de mogelijkheden, hoewel we moeten vaststellen dat de DVB vaak huiverachtig staat tegenover dat type van verrichting en haar akkoord (behoudens uitzonderingen) laat afhangen van de naleving van een periode van vruchtgebruik van minimum 30 jaar.

Deze voorzorgsmaatregelen zijn niet overdreven.
Ze stellen uw cliënt in staat om een positief antwoord te geven op de hamvraag: zou een vennootschap die beslist om een recht van vruchtgebruik op haar actief te boeken en die de daaruit voortvloeiende lasten en verplichtingen dient te dragen, deze keuze ook gemaakt hebben als de andere partij bij de overeenkomst een derde geweest was en niet haar bedrijfsleider?

Al deze voorwaarden strekken slechts tot één doel: de belastingcontroleur ervan overtuigen dat een vennootschap ‒ die houder van een zakelijk recht geworden is ‒ in haar maatschappelijk belang gehandeld heeft.