Vruchtgebruik waardering aangepast door rulingcommissie

Een klant wil privé de blote eigendom van een pand kopen en zijn vennootschap het vruchtgebruik. Moet de waardering dan per se volgens de nieuwe methode van de Rulingdienst gebeuren of kan het ook nog anders?

Waardering vruchtgebruik

Fiscaal belangrijk. Inderdaad! Vindt de fiscus immers dat de vennootschap te veel betaalt voor het vruchtgebruik, dan wordt dat teveel bij uw klant als blote eigenaar privé belast als een voordeel alle aard. Hij heeft dan immers te weinig betaald voor de blote eigendom.

Hoe begint u daaraan? Tot voor kort werd er vaak gewerkt met de zgn. methode-Ruysseveldt om het vruchtgebruik te waarderen. De methode toepassen geeft als resultaat de zgn. geactualiseerde nettohuurwaarde van het pand over de duur van het vruchtgebruik.

Wat is daar mis mee? Op zich helemaal niets. Alleen wordt de OLO-rentevoet op tien jaar gebruikt om te actualiseren en die staat momenteel heel laag. De formule-Ruysseveldt gebruiken geeft als uitkomst bijgevolg een hoge waarde van het vruchtgebruik, en dat is momenteel bedrijfseconomisch niet correct. Althans toch niet in de ogen van de fiscus.

Het zat eraan te komen …

De Dienst Voorafgaande Beslissingen (Rulingdienst) heeft ondertussen de verwachte ontwerpaanvraag gepubliceerd wat de waardering van het vruchtgebruik betreft.

Gezien de lage rentevoeten stelden we vaak vast dat de waardering van het vruchtgebruik een hoog percentage bedroeg ten opzichte van de volle eigendom (in sommige gevallen gaf dit in de berekening zelfs een negatief bedrag, wat niet mogelijk is nl wanneer de rente lager is dan de inflatie).  Dit is ook de Administratie niet ontgaan met de gewijzigde houding tot gevolg.

Bij de gesplitste aankoop (veelal de vennootschap het vruchtgebruik en de bedrijfsleider/vennoot de blote eigendom) werd het tijdelijk vruchtgebruik  gebaseerd op de formule uit “J. RUYSSEVELDT en PH. JANSSENS, De waardering van het tijdelijk vruchtgebruik, anders bekeken…, Not. Fisc. M. 1999” voor een periode van 10 jaar.

Daarbij werd rekening gehouden met de volgende parameters (cfr Voorafgaande beslissing nr. 2013.520 dd. 24.12.2013) :

19.1 brutohuurwaarden voor de praktijkruimte en voor het verhuurde woongedeelte zoals geschat door een onafhankelijke deskundige ;

19.2 jaarlijkse onderhoudskosten geraamd op 4% van de brutohuurwaarden;

19.3 onroerende voorheffing en verzekeringskosten op basis van het werkelijke bedrag ;

19.4 een leegstandrisico van 4% van de brutohuurwaarde van het verhuurde woongedeelte ;

19.5 een objectief bepaalde actualisatierente op basis van de OLO over de duur van het tijdelijk vruchtgebruik vermeerderd met 1% illiquiditeitsmarge ;

19.6 een objectief bepaalde inflatieverwachting.

Of samengevat :

het vruchtgebruik werd bepaald op basis van de geactualiseerde waarde van de te verwachten netto inkomsten.  En dit over de periode waarvoor het vruchtgebruik wordt gevestigd (veelal 20 jaar).

Vermits bij deze waardering de OLO-rente wordt gehanteerd als actualisatievoet en vermits deze al gedurende een lange periode zeer laag staat, resulteert dit in een aanzienlijke waarde van het vruchtgebruik. De gewijzigde houding van de Rulingdienst zou dit euvel moeten oplossen. Verder dient er ook nog steeds rekening gehouden worden met zaken zoals de staat waarin het gebouw zich bevindt, werken dien nog moeten uitgevoerd worden , enz …

Wat de nieuwe regels betreft, vermelden we hierbij het ontwerp van de Rulingdienst :

“De waardering van een tijdelijk vruchtgebruik dient op de werkelijke waarde te gebeuren. Een overwaardering van de waarde van het vruchtgebruik kan inzonderheid aanleiding geven tot het ontstaan van een voordeel (voordeel van alle aard – artikel 32 WIB 92, abnormaal of goedgunstig voordeel – artikel 26 WIB 92).

Voor de toepassing van de inkomstenbelastingen kan geen gebruik gemaakt worden van de forfaitaire waarderingsmethode inzake registratierechten of successierechten. De waardering moet geval per geval worden onderzocht en zal moeten rekening houden met de staat waarin het goed zich bevindt, de nog uit te voeren werken en met de werkelijke bestemming die de vennootschap aan het onroerend goed zal geven (eigen gebruik, verhuur, intensief gebruik, slijtage,…).

De aanvrager dient een door een onafhankelijke deskundige (bv. een expert van een immobiliënkantoor, boekhoudkantoor, financiële instelling, bedrijfsrevisorenkantoor,…) opgesteld verslag over te maken. Hierbij is het dan wel aangewezen dat dit deskundigenverslag aangeeft dat en in welke mate bij de waardering met voornoemde elementen werd rekening gehouden.

Indien de waardebepaling van het vruchtgebruik gebeurt aan de hand van de geactualiseerde verwachte netto-huurwaarde van het onroerend goed over de looptijd van het vruchtgebruik zal de DVB erover waken dat de actualisatievoet met voldoende zin voor realiteit wordt ingeschat. Dienaangaande kan de DVB ermee instemmen dat de actualisatievoet wordt bepaald aan de hand van het nettohuurrendement van het betrokken onroerend goed, te berekenen door de nettohuurwaarde op jaarbasis van het onroerend goed te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. Ter verduidelijking hiervan volgend voorbeeld:

• Brutohuurwaarde: 18.000 EUR
• Nettohuurwaarde: 15.000 EUR
• Waarde volle eigendom: 250.000 EUR
• Actualisatievoet te gebruiken in formule: 6 % (= 15.000 / 250.000 x 100)
• Waarde vruchtgebruik bij een looptijd van 20 jaar = 172.048,82[1] of 68,82 % van de waarde van de volle eigendom

Bovendien is de DVB van oordeel dat, indien het onroerend goed tijdens de looptijd van het vruchtgebruik wordt verhuurd, dat – rekening houdende met het feit dat het actief bij uitdoving van het vruchtgebruik van de balans van de investerende vennootschap verdwijnt – middels een financieel plan dient te kunnen worden aangetoond dat de verrichting ten name van de investerende vennootschap een jaarlijks rendement oplevert dat in de gegeven omstandigheden marktconform is.

De aanvrager is tevens in staat om, indien dit dienstig is in het kader van de voorgenomen verrichting, alle gegevens aan te leveren die nuttig zijn om aan te tonen dat de verrichting een gelijkwaardig rendement in hoofde van de vruchtgebruiker als in hoofde van de naakte eigenaar oplevert zodoende dat blijkt dat de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker zich bij de tenuitvoerlegging van de verrichting gedragen als volkomen onafhankelijke derden.”

Zoals vermeld zal voortaan de actualisatievoetniet langer de OLO-rente bedragen doch wel het nettohuurrendement van het betrokken onroerend goed. Dit netto huurrendement is deverhouding van  de volle eigendom van het onroerend goed.

Wie zijn vruchtgebruik nog wenst voor te leggen aan de Rulingdienst zal voortaan met de nieuwe waarderingsregels moeten rekening houden.  Een correcte waardering is en blijft cruciaal zoniet komen er fiscale ongelukken van.

Voorbeeld: vruchtgebruik op 20 jaar (dd juni 2016)

Waardering : oude werkwijze

Zo merken we onmiddellijk dat er hier een probleem is met de vorige werkwijze wanneer we met de huidige rentevoet en inflatie rekening houden.

De rentevoet is immers lager dan de inflatie.

Waardering nieuwe werkwijze (cfr ontwerp Rulingdienst) :

Brutohuurwaarde: 25.000 EUR

Nettohuurwaarde: 20.000 EUR

Waarde volle eigendom: 500.000 EUR

Actualisatievoet te gebruiken in formule: 4 % (= 20.000 / 500.000 x 100)

Waarde vruchtgebruik bij een looptijd van 20 jaar =

(20.000/0,04) x (1- (1/1,04)²⁰)

= 271.806 euro

= 54,36 % van de waarde van de volle eigendom.

Aftrekbaarheid van de kosten ?

Ook hier besteedt de Rulingdienst aandacht aan :   “De kosten die gepaard gaan met het vruchtgebruik (afschrijvingen, financieringskosten,…) zijn in het algemeen slechts aftrekbaar mits het naleven van artikel 49 WIB 92.

Gelieve de werkelijke activiteit(en) van de vennootschap te omschrijven en een motivatie toe te voegen dat de voorgenomen verrichting kadert binnen de beroepswerkzaamheid van de vennootschap rekening houdende met de bestemming die aan het onroerend goed wordt gegeven tijdens de looptijd van het vruchtgebruik.“

Bij het lezen van deze passage stelt de Rulingdienst dat de gemaakte kosten een verband moeten hebben met de uitoefening van de beroepswerkzaamheid.  Hiervoor kan dan ook verwezen worden naar eerdere artikels die betrekking hebben op de arresten van het Hof van Cassatie van medio 2015.

Het ontwerp geeft het volgende voorbeeld :

“Overeenkomstig artikel 49 WIB 92 zijn aftrekbare beroepskosten de kosten die de belastingplichtige in het belastbare tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt door middel van bewijsstukken of, ingeval zulks niet mogelijk is, door alle andere door het gemeen recht toegelaten bewijsmiddelen, met uitzondering van de eed.

De vennootschap-vruchtgebruiker zal het onroerend goed waarop het vruchtgebruik betrekking heeft gebruiken in het kader van haar effectief uitgeoefende activiteit, met name de uitbating van een advocatenpraktijk.

Gelet op de bestemming die aan het onroerend goed in vruchtgebruik wordt gegeven, kan worden besloten dat de kosten die door bvba Z worden gedaan of gedragen en die resulteren uit de verwerving van het tijdelijk vruchtgebruik (de afschrijvingen van de aanschaffingsprijs, de financieringskosten, de onroerende voorheffing en de brandverzekering) noodzakelijk in verband staan met het verkrijgen of behouden van belastbare inkomsten die voor de belastingplichtige voortvloeien uit de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid.”

De vraag die men zich hierbij kan stellen is of een vruchtgebruik m.b.t. een villa (die privé gebruikt wordt) nog mogelijk is.  Zoals reeds vermeld, rekening houdende met rechtspraak van het Hof van Cassatie moet oi dit nog mogelijk zijn omdat dit een manier van verloning is.  Maar de toekomst zal uitwijzen of de fiscus dit op dezelfde wijze zal interpreteren …

Geeft deze wijziging in de manier van waardering gevolgen voor bestaande vruchtgebruikconstructies ?

O.i. is dit net het geval.  De Administratie kan niet zomaar terugkomen op een waarderingsmethode die in het verleden door hen geaccepteerd werd.  Kortom is de waardering rekening houdende met o.a. de OLO-rente , inflatie e.d. toen correct verlopen, dan is er o.i. geen reden tot paniek.

[1]= (15.000/0,06) x (1- (1/1,06)²⁰)